{"id":11104,"date":"2021-11-13T08:02:51","date_gmt":"2021-11-13T07:02:51","guid":{"rendered":"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/etf-immobiliers-la-maniere-la-plus-simple-dinvestir-dans-lor-du-beton\/"},"modified":"2024-12-26T23:57:19","modified_gmt":"2024-12-26T22:57:19","slug":"etf-immobiliers-la-maniere-la-plus-simple-dinvestir-dans-lor-du-beton","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/etf-immobiliers-la-maniere-la-plus-simple-dinvestir-dans-lor-du-beton\/","title":{"rendered":"ETF immobiliers : la mani\u00e8re la plus simple d&rsquo;investir dans \u00ab\u00a0l&rsquo;or du b\u00e9ton"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>L&rsquo;immobilier est depuis toujours une classe d&rsquo;actifs alternative tr\u00e8s appr\u00e9ci\u00e9e des investisseurs suisses. Mais les m\u00e9dias se focalisent actuellement sur la hausse constante des prix de l&rsquo;immobilier et sur le r\u00eave (d\u00e9\u00e7u) de la classe moyenne suisse de devenir propri\u00e9taire de son logement.  <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ce que l&rsquo;on sait moins, c&rsquo;est que l&rsquo;investissement immobilier ne requiert pas n\u00e9cessairement un capital important. <\/strong><strong>et doivent pr\u00e9senter un risque de concentration. C&rsquo;est pourquoi nous allons consacrer cet article aux ETF immobiliers. Nous vous montrerons pourquoi les ETF immobiliers peuvent \u00eatre un investissement int\u00e9ressant pour vous, quels sont les produits qui s&rsquo;offrent \u00e0 vous sur le march\u00e9.   <\/strong><strong>suisse <\/strong><strong>Les investisseurs peuvent ainsi d\u00e9couvrir les soci\u00e9t\u00e9s qui se sont impos\u00e9es sur le march\u00e9, les raisons de leurs dividendes \u00e9lev\u00e9s et les \u00e9l\u00e9ments \u00e0 prendre en compte avant d&rsquo;acheter. <\/strong> <\/p>\n\n\n\n<link rel=\"stylesheet\" href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/themes\/schweizerfinanzblog\/components\/post-info-component\/post-info-component.css\">\n<div class=\"post-info-component\">\n\t\t<div class=\"von-and-comments\">\n\t\t\t\t\t<a target=\"_blank\" href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/a-propos-de-nous\/\">Stefan &amp; Toni<\/a>\n\t\t\t\t <span>| <a href=\"#comments\">10 Commentaires<\/a><\/span> \t\t\n\t<\/div>\n\t<div class=\"post-dates\">\n\t\tpubli\u00e9 le 13.11.2021\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n<div id=\"toc_container\" class=\"no_bullets\"><p class=\"toc_title\">Contents<\/p><ul class=\"toc_list\"><li><a href=\"#Comment_investir_dans_lrsquoimmobilier_en_general\">Comment investir dans l&rsquo;immobilier en g\u00e9n\u00e9ral ?<\/a><ul><li><a href=\"#Investissement_immobilier_direct_en_tant_qursquoimmeuble_de_rapport\">Investissement immobilier direct (en tant qu&rsquo;immeuble de rapport)<\/a><\/li><li><a href=\"#Placement_immobilier_indirect\">Placement immobilier indirect<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Que_sont_les_ETF_immobiliers\">Que sont les ETF immobiliers ?<\/a><\/li><li><a href=\"#Que_sont_les_REITs\">Que sont les REITs ?<\/a><\/li><li><a href=\"#A_qui_srsquoadressent_les_ETF_immobiliers\">\u00c0 qui s&rsquo;adressent les ETF immobiliers ?<\/a><\/li><li><a href=\"#Quels_sont_les_ETF_immobiliers_disponibles_sur_le_marche_suisse\">Quels sont les ETF immobiliers disponibles sur le march\u00e9 suisse ?<\/a><\/li><li><a href=\"#Comparaison_des_ETF_immobiliers_supraregionaux\">Comparaison des ETF immobiliers suprar\u00e9gionaux<\/a><ul><li><a href=\"#Apercu_du_marche_suisse\">Aper\u00e7u du march\u00e9 suisse<\/a><\/li><li><a href=\"#iShares_collecte_le_plus_drsquoargent_avec_son_produit_le_plus_cher\">iShares collecte le plus d&rsquo;argent avec son produit le plus cher<\/a><\/li><li><a href=\"#Differences_de_performances_et_de_couts\">Diff\u00e9rences de performances et de co\u00fbts<\/a><\/li><li><a href=\"#Le_Credit_Suisse_de_retour_dans_les_ETF_apres_un_changement_de_strategie\">Le Credit Suisse de retour dans les ETF apr\u00e8s un changement de strat\u00e9gie<\/a><\/li><li><a href=\"#Forte_domination_americaine\">Forte domination am\u00e9ricaine<\/a><\/li><li><a href=\"#Conclusion\">Conclusion<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Profil_de_lrsquoindice_FTSE_EPRANAREIT_Developed\">Profil de l&rsquo;indice FTSE EPRA\/NAREIT Developed<\/a><ul><li><a href=\"#Top_10_des_entreprises\">Top 10 des entreprises<\/a><\/li><li><a href=\"#Repartition_par_pays_forte_domination_americaine\">R\u00e9partition par pays : forte domination am\u00e9ricaine<\/a><\/li><li><a href=\"#Secteurs_de_lrsquoimmobilier_Focus_sur_les_REITs_et_lrsquousage_commercial\">Secteurs de l&rsquo;immobilier : Focus sur les REITs et l&rsquo;usage commercial<\/a><\/li><\/ul><\/li><li><a href=\"#Possibilite_de_revenus_de_dividendes_eleves_pour_les_ETF_immobiliers\">Possibilit\u00e9 de revenus de dividendes \u00e9lev\u00e9s pour les ETF immobiliers<\/a><\/li><li><a href=\"#Ne_pas_sous-estimer_les_risques_lies_aux_ETF_immobiliers\">Ne pas sous-estimer les risques li\u00e9s aux ETF immobiliers<\/a><\/li><li><a href=\"#Meilleur_rapport_rendementrisque_grace_a_une_faible_correlation_avec_le_marche_global\">Meilleur rapport rendement\/risque gr\u00e2ce \u00e0 une faible corr\u00e9lation avec le march\u00e9 global<\/a><\/li><li><a href=\"#Conclusion-2\">Conclusion<\/a><\/li><li><a href=\"#Cela_pourrait_aussi_vous_interesser\">Cela pourrait aussi vous int\u00e9resser<\/a><\/li><li><a href=\"#Clause_de_non-responsabilite\">Clause de non-responsabilit\u00e9<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Comment_investir_dans_lrsquoimmobilier_en_general\">Comment investir dans l&rsquo;immobilier en g\u00e9n\u00e9ral ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Il convient tout d&rsquo;abord de distinguer les<strong> investissements immobiliers<\/strong> <strong>directs <\/strong>et<strong> indirects<\/strong>. Nous ne consid\u00e9rons pas le logement \u00e0 usage personnel comme un investissement immobilier, mais l&rsquo;associons plut\u00f4t \u00e0 un choix de style de vie. En effet, contrairement \u00e0 un immeuble de rapport, le logement en propri\u00e9t\u00e9 ne g\u00e9n\u00e8re pas de flux de tr\u00e9sorerie et l&rsquo;accent n&rsquo;est pas mis sur l&rsquo;\u00e9volution de la valeur.  <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Investissement_immobilier_direct_en_tant_qursquoimmeuble_de_rapport\">Investissement immobilier direct (en tant qu&rsquo;immeuble de rapport)<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Dans le cas d&rsquo;un investissement immobilier direct, vous investissez directement dans un ou plusieurs biens immobiliers sp\u00e9cifiques. Cet \u00ab\u00a0or en b\u00e9ton\u00a0\u00bb, comme l&rsquo;investissement immobilier est \u00e9galement glorifi\u00e9, est g\u00e9n\u00e9ralement financ\u00e9 par une combinaison de fonds propres et d&rsquo;une hypoth\u00e8que. Le financement peut \u00e9galement se faire par crowdfunding, ce qui permet de r\u00e9partir la propri\u00e9t\u00e9 entre plusieurs investisseurs. Voici quelques exemples d&rsquo;investissements immobiliers directs :   <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Immeubles \u00e0 appartements<\/li>\n\n\n\n<li>Copropri\u00e9t\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>Maisons individuelles<\/li>\n\n\n\n<li>Biens immobiliers commerciaux<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Un tel investissement direct s&rsquo;accompagne souvent des <strong>aspects <\/strong>suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Grande identification avec l&rsquo;objet ou les objets<\/li>\n\n\n\n<li>Interaction directe avec les locataires et les artisans<\/li>\n\n\n\n<li>Grande charge administrative (formalit\u00e9s administratives telles que l&rsquo;inscription au registre foncier, d\u00e9compte fiscal sp\u00e9cifique \u00e0 l&rsquo;objet, coordination pour le suivi des locataires et l&rsquo;entretien de l&rsquo;immeuble)<\/li>\n\n\n\n<li>Un investissement important<\/li>\n\n\n\n<li>En g\u00e9n\u00e9ral, effet de levier en raison de la part \u00e9lev\u00e9e de capital emprunt\u00e9 \u00e0 des taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat actuellement bas<\/li>\n\n\n\n<li>En tant que (co)propri\u00e9taire, un large pouvoir de d\u00e9cision et des possibilit\u00e9s de d\u00e9veloppement (dans les limites du cadre l\u00e9gal)<\/li>\n\n\n\n<li>Exigibilit\u00e9 des imp\u00f4ts sur les plus-values (contrairement aux actions)<\/li>\n\n\n\n<li>Un march\u00e9 peu transparent et des \u00e9changes plus difficiles (et donc subjectivement moins de fluctuations de valeur)<\/li>\n\n\n\n<li>Risque de concentration<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En tant qu&rsquo;investisseurs rationnels, nous renon\u00e7ons \u00e0 investir directement dans des immeubles de rapport en raison de la charge de travail et du risque de concentration. De plus, nous ne consid\u00e9rons pas la forte hausse des prix de l&rsquo;immobilier dans les grandes agglom\u00e9rations ces derni\u00e8res ann\u00e9es comme une loi de la nature. Par le pass\u00e9, il y a toujours eu des phases de march\u00e9 o\u00f9 des objets individuels situ\u00e9s \u00e0 des emplacements de premier ordre (\u00ab\u00a0emplacement, emplacement, emplacement\u00a0\u00bb) ont \u00e9t\u00e9 soumis \u00e0 de fortes fluctuations et ont enregistr\u00e9 d&rsquo;importantes pertes de valeur.  <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Placement_immobilier_indirect\">Placement immobilier indirect<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Dans le cas d&rsquo;un investissement immobilier indirect, l&rsquo;investisseur participe \u00e0 des biens immobiliers par le biais d&rsquo;une entit\u00e9 juridique distincte (par exemple un fonds). On ne devient pas soi-m\u00eame propri\u00e9taire des biens immobiliers, mais on participe \u00e0 l&rsquo;\u00e9volution de leur valeur. <\/p>\n\n\n\n<p>Les deux principales possibilit\u00e9s d&rsquo;investissement indirect sont<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Fonds immobiliers (y compris REITs)<\/li>\n\n\n\n<li>Actions immobili\u00e8res<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces investissements immobiliers indirects s&rsquo;accompagnent souvent d&rsquo;<strong>aspects contraires <\/strong>\u00e0 ceux des investissements directs :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pas d&rsquo;identification avec des objets immobiliers sp\u00e9cifiques<\/li>\n\n\n\n<li>Pas d&rsquo;interaction directe avec les locataires et les artisans<\/li>\n\n\n\n<li>Pas\/peu de charge administrative<\/li>\n\n\n\n<li>Pas d&rsquo;investissement important requis<\/li>\n\n\n\n<li>En g\u00e9n\u00e9ral, pas d&rsquo;effet de levier (sauf par le biais d&rsquo;un pr\u00eat de titres).<\/li>\n\n\n\n<li>Pas de pouvoir de d\u00e9cision sp\u00e9cifique \u00e0 l&rsquo;objet<\/li>\n\n\n\n<li>Pas d&rsquo;imp\u00f4ts sur les biens immobiliers<\/li>\n\n\n\n<li>March\u00e9 transparent ou n\u00e9gociation plus facile (et donc subjectivement plus de fluctuations de valeur)<\/li>\n\n\n\n<li>Pas de risque de concentration<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nous consid\u00e9rons que les investissements immobiliers indirects <strong>n&rsquo;ont de sens que si un acc\u00e8s simple et transparent au march\u00e9<\/strong> est garanti et si, en outre, une <strong>approche largement diversifi\u00e9e<\/strong> est choisie.<\/p>\n\n\n\n<p>Concr\u00e8tement, cela signifie investir simplement dans de nombreuses soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res de diff\u00e9rents pays et r\u00e9gions par le biais d&rsquo;une transaction boursi\u00e8re. Et c&rsquo;est l\u00e0 que nous trouvons que l&rsquo;ETF immobilier est un v\u00e9hicule d&rsquo;investissement imbattable. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Que_sont_les_ETF_immobiliers\">Que sont les ETF immobiliers ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Comme nous l&rsquo;avons d\u00e9j\u00e0 expliqu\u00e9, l&rsquo;ETF immobilier est un investissement immobilier indirect. L&rsquo;investissement se fait dans un ETF. Vous trouverez une description d\u00e9taill\u00e9e de cet ing\u00e9nieux v\u00e9hicule d&rsquo;investissement dans notre article <a href=\"\" target=\"\" rel=\"noopener\">\u00ab\u00a0ETF : la r\u00e9volution de l&rsquo;investissement\u00a0\u00bb<\/a>.  <\/p>\n\n\n\n<p>En achetant un ETF immobilier, vous investissez donc exclusivement dans <strong>des soci\u00e9t\u00e9s cot\u00e9es en bourse<\/strong> qui appartiennent au secteur immobilier. Vous participez ainsi directement \u00e0 l&rsquo;\u00e9volution de leur valeur. <\/p>\n\n\n\n<p>Comme pour un ETF \u00ab\u00a0normal\u00a0\u00bb ou multisectoriel, l&rsquo;ETF immobilier est un <strong>investissement passif bas\u00e9 sur un indice<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les deux principaux fournisseurs d&rsquo;indices sur lesquels les ETF immobiliers ou leurs fournisseurs s&rsquo;appuient sont <a href=\"https:\/\/www.ftserussell.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>FTSE Russel<\/strong><\/a> et <a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/S%26P_Global\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>S&amp;P Global<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les ETF immobiliers sont principalement compos\u00e9s de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res qui agissent sur le march\u00e9 en tant que \u00a0\u00bb <strong>REITs <\/strong>\u00ab\u00a0.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Que_sont_les_REITs\">Que sont les REITs ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Les REIT (Real Estate Investment Trusts) ont \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9s aux \u00c9tats-Unis d\u00e8s 1960 et sont devenus tr\u00e8s populaires aupr\u00e8s des investisseurs priv\u00e9s. L&rsquo;objectif \u00e9tait, et est toujours, de permettre \u00e0 un large \u00e9ventail d&rsquo;investisseurs d&rsquo;acc\u00e9der facilement \u00e0 des investissements immobiliers et <strong>de percevoir<\/strong> ainsi <strong>des revenus r\u00e9guliers sous forme de dividendes<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p>Actuellement, il existe des structures REIT dans une vingtaine de pays, dont les Etats-Unis, mais aussi le Royaume-Uni, le Japon, l&rsquo;Allemagne et la France. En Suisse, il n&rsquo;existe pas de base juridique pour les REITs. <\/p>\n\n\n\n<p>Les FPI <strong>b\u00e9n\u00e9ficient d&rsquo;avantages fiscaux<\/strong>, ce qui explique qu&rsquo;ils soient plus strictement r\u00e9glement\u00e9s que les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res \u00ab\u00a0normales\u00a0\u00bb. Les principales caract\u00e9ristiques des REITs sont <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Obligation de <strong>distribuer au moins 90%<\/strong> des b\u00e9n\u00e9fices aux actionnaires.<\/li>\n\n\n\n<li>L&rsquo;immobilier comme axe d&rsquo;investissement<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00e9partition minimale des actions<\/li>\n\n\n\n<li>Exigences suppl\u00e9mentaires sp\u00e9cifiques \u00e0 chaque pays, telles que l&rsquo;exclusion des transactions immobili\u00e8res et des biens r\u00e9sidentiels<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Les trois formes de base de FPI sont les suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Equity-REITs qui investissent principalement dans des biens immobiliers \u00e0 usages divers<\/li>\n\n\n\n<li>Les REIT de mortage, qui investissent principalement dans des pr\u00eats immobiliers<\/li>\n\n\n\n<li>Les REIT hybrides qui investissent dans les deux<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"A_qui_srsquoadressent_les_ETF_immobiliers\">\u00c0 qui s&rsquo;adressent les ETF immobiliers ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Si vous faites partie d&rsquo;au moins l&rsquo;un des groupes suivants, les ETF immobiliers sont une option qui m\u00e9rite d&rsquo;\u00eatre examin\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Chasseurs de dividendes :<\/strong> les ETF immobiliers permettent g\u00e9n\u00e9ralement d&rsquo;obtenir un rendement sur dividendes plus \u00e9lev\u00e9 que celui d&rsquo;un ETF neutre par rapport au march\u00e9 (voir <a href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/etf-immobiliers-la-maniere-la-plus-simple-dinvestir-dans-lor-du-beton\/#Hohe_Dividendenertraege_bei_Immobilien-ETFs_moeglich\">ce chapitre<\/a>). Outre les raisons sp\u00e9cifiques au secteur, les contraintes r\u00e9glementaires telles que le taux de distribution minimum jusqu&rsquo;\u00e0 90% mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment jouent un r\u00f4le central dans les REITs. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les personnes \u00ab\u00a0confortables\u00a0\u00bb int\u00e9ress\u00e9es par l&rsquo;immobilier :<\/strong> L&rsquo;immobilier a sans aucun doute quelque chose de fascinant. Nous les rencontrons tous les jours, que ce soit pour vivre et travailler ou pour jouer, faire du sport ou de la culture. Et m\u00eame dans le discours politique, nous ne pouvons pas \u00e9viter l&rsquo;immobilier. Il suffit de penser aux d\u00e9bats omnipr\u00e9sents sur les loyers, aux divergences d&rsquo;opinion sur ce qu&rsquo;est une bonne architecture, aux ombres port\u00e9es sur les immeubles&#8230;. En investissant dans des ETF immobiliers, vous participez indirectement aux revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par des immeubles \u00e0 usages divers, sans avoir \u00e0 vous battre avec des artisans difficiles et\/ou des locataires p\u00e9nibles. Rien de plus simple !     <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Investisseurs rationnels :<\/strong> Comme indiqu\u00e9 dans le point pr\u00e9c\u00e9dent, les ETFs immobiliers \u00e9liminent les \u00e9motions interpersonnelles et celles li\u00e9es \u00e0 l&rsquo;objet, qui sont naturellement possibles dans le cas d&rsquo;investissements directs dans \u00ab\u00a0l&rsquo;or en b\u00e9ton\u00a0\u00bb. Mais l&rsquo;investisseur rationnel n&rsquo;en a cure. En effet, il ajoute des actions immobili\u00e8res \u00e0 son portefeuille simplement parce qu&rsquo;il esp\u00e8re ainsi obtenir un meilleur rapport risque\/rendement (voir \u00e9galement <a href=\"\">ce chapitre<\/a>).   <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Quels_sont_les_ETF_immobiliers_disponibles_sur_le_marche_suisse\">Quels sont les ETF immobiliers disponibles sur le march\u00e9 suisse ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Selon <a href=\"https:\/\/justetf.com\/ch\/find-etf.html?assetClass=class-realEstate&amp;groupField=index&amp;ls=XSWX\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">justetf.ch<\/a>, <strong>19 ETF immobiliers<\/strong> seront propos\u00e9s \u00e0 la <strong>Bourse suisse SIX<\/strong> au 12 novembre 2021. Voici les <strong>principaux faits<\/strong> \u00e0 ce sujet : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La grande majorit\u00e9 (17) est <strong><a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/OGAW-Richtlinie\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">agr\u00e9\u00e9e UCITS<\/a>.<\/strong> Cela signifie que ces ETF sont soumis \u00e0 des exigences r\u00e9glementaires minimales visant \u00e0 mieux prot\u00e9ger les investisseurs, telles qu&rsquo;une surveillance ind\u00e9pendante ou des exigences en mati\u00e8re d&rsquo;informations obligatoires \u00e0 fournir aux investisseurs.<\/li>\n\n\n\n<li>La grande majorit\u00e9 (15) sont <strong>des ETF de distribution.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Deux ETF, tous deux d&rsquo;UBS, se limitent \u00e0 l&rsquo;<strong>immobilier CH.<\/strong> L&rsquo;un investit uniquement dans des fonds immobiliers, l&rsquo;autre investit \u00e9galement dans des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res cot\u00e9es en bourse. Ces deux produits sont les plus chers et les seuls \u00e0 ne pas disposer de l&rsquo;agr\u00e9ment UCITS. <\/li>\n\n\n\n<li>Bien qu&rsquo;il existe de nombreux indices REITs, la bourse suisse SIX ne propose pas d&rsquo;ETFs immobiliers investis exclusivement dans des REITs. Dans la plupart des cas, il s&rsquo;agit d&rsquo;une <strong>combinaison de REITs et de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res cot\u00e9es<\/strong> sans statut de REIT (Real Estate Operating Companies \/ REOCs), les REITs se taillant la part du lion. Nous consid\u00e9rons ce m\u00e9lange comme positif, car il permet de diversifier l&rsquo;investissement. En effet, les investissements dans les REOC permettent de prendre en compte ou de couvrir de mani\u00e8re appropri\u00e9e des march\u00e9s o\u00f9 les REIT ne sont pas autoris\u00e9s (p. ex. en Suisse) ou ne le sont qu&rsquo;avec des conditions strictes (p. ex. en Allemagne, o\u00f9 le commerce de biens immobiliers r\u00e9sidentiels est interdit).   <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Comparaison_des_ETF_immobiliers_supraregionaux\">Comparaison des ETF immobiliers suprar\u00e9gionaux<\/span><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Apercu_du_marche_suisse\">Aper\u00e7u du march\u00e9 suisse<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Parmi les ETF immobiliers, nous consid\u00e9rons que les ETF suprar\u00e9gionaux sont les plus int\u00e9ressants. En effet, avec un seul ETF, vous \u00eates investi \u00e0 l&rsquo;\u00e9chelle mondiale ou au moins dans les principaux pays industrialis\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n<p>Dans l&rsquo;illustration 1, nous avons compar\u00e9 les cinq plus grands ETF suprar\u00e9gionaux (actifs de fonds &gt; 100 millions de CHF) disponibles \u00e0 l&rsquo;achat \u00e0 la <strong>Bourse suisse SIX<\/strong>.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image wp-image-2873\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" width=\"1842\" height=\"628\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Marktvergleich-Schweiz_Screenshot-2021-11-12-120229-2.gif\" alt=\"ETFs immobiliers\" class=\"wp-image-2873\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Figure 1 : Les cinq principaux ETF immobiliers \u00e0 orientation suprar\u00e9gionale.<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Il est frappant de constater que tous les ETF sont bas\u00e9s sur un indice de r\u00e9f\u00e9rence diff\u00e9rent. Il est \u00e9galement inhabituel qu&rsquo;avec les deux ETF immobiliers mondiaux, qui ciblent \u00e0 la fois les pays d\u00e9velopp\u00e9s et les pays \u00e9mergents, le nombre d&rsquo;entreprises dans lesquelles investir soit inf\u00e9rieur \u00e0 celui des trois autres ETF (n\u00b0 3 \u00e0 5), qui ne couvrent que le monde d\u00e9velopp\u00e9 (pays d\u00e9velopp\u00e9s). <\/p>\n\n\n\n<p>Ces trois indices sont l&rsquo;indice m\u00e8re \u00ab\u00a0FTSE EPRA\/NAREIT Developed Index\u00a0\u00bb (n\u00b0 3) et les deux sous-indices plus s\u00e9lectifs \u00ab\u00a0FTSE EPRA\/NAREIT Developed Dividend+ Index\u00a0\u00bb (n\u00b0 4 avec focalisation sur les dividendes) et \u00ab\u00a0FTSE EPRA\/Developed Green Index\u00a0\u00bb (n\u00b0 5 avec focalisation sur la durabilit\u00e9 en termes de certification de construction verte et d&rsquo;utilisation de l&rsquo;\u00e9nergie).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"iShares_collecte_le_plus_drsquoargent_avec_son_produit_le_plus_cher\">iShares collecte le plus d&rsquo;argent avec son produit le plus cher<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>En termes de fonds collect\u00e9s, le produit iShares (n\u00b0 4), avec un volume de fonds de pr\u00e8s de 2 milliards d&rsquo;euros, est le produit immobilier le plus populaire au monde. C&rsquo;est de loin l&rsquo;ETF immobilier le plus populaire de la Bourse suisse. C&rsquo;est d&rsquo;autant plus \u00e9tonnant qu&rsquo;il est le plus cher, avec un TER de 0,59%. Il est possible que de nombreux investisseurs soient attir\u00e9s par l&rsquo;indice sous-jacent, qui se concentre sur les soci\u00e9t\u00e9s dont le rendement du dividende devrait \u00eatre d&rsquo;au moins 2%. Mais le fait que cet ETF ait \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9 en 2006 joue certainement aussi un r\u00f4le dans le volume \u00e9lev\u00e9 du fonds.    <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Differences_de_performances_et_de_couts\">Diff\u00e9rences de performances et de co\u00fbts<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>En termes de performance sur les cinq derni\u00e8res ann\u00e9es (distributions comprises), l&rsquo;ETF du fournisseur de niche n\u00e9erlandais VanEck (n\u00b0 2) est le plus performant, avec une hausse d&rsquo;environ 33%. Il est suivi de pr\u00e8s par le produit HSBC (n\u00b0 3), qui est le plus diversifi\u00e9 en termes de nombre de composantes de l&rsquo;indice (376). <\/p>\n\n\n\n<p>Point positif : les ETF interr\u00e9gionaux les moins chers sont accessibles \u00e0 partir d&rsquo;un TER de 0,25% (n\u00b0 2 + 5).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Le_Credit_Suisse_de_retour_dans_les_ETF_apres_un_changement_de_strategie\">Le Credit Suisse de retour dans les ETF apr\u00e8s un changement de strat\u00e9gie<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Le <a href=\"https:\/\/www.credit-suisse.com\/about-us-news\/de\/articles\/media-releases\/42101-201301.html\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">CS<\/a>, qui a vendu ses activit\u00e9s d&rsquo;ETF au leader du march\u00e9 BlackRock (fournisseur des produits iShares) en 2013, propose \u00e0 nouveau &#8211; apr\u00e8s un <a href=\"https:\/\/www.credit-suisse.com\/about-us-news\/de\/articles\/media-releases\/credit-suisse-asset-management-launching-exchange-traded-funds---202002.html?t=776_0.24408400674444874\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">changement de strat\u00e9gie<\/a> &#8211; ses propres ETF depuis 2020. L&rsquo;ETF immobilier lanc\u00e9 en juin 2020 (n\u00b0 5) en fait partie. C&rsquo;est le seul produit de notre comparaison qui soit ax\u00e9 sur la durabilit\u00e9 et qui ne distribue pas les dividendes, mais les r\u00e9investit.  <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Forte_domination_americaine\">Forte domination am\u00e9ricaine<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Malgr\u00e9 toutes les diff\u00e9rences, les cinq ETF \u00e9tudi\u00e9s ont en commun une <strong>forte dominance am\u00e9ricaine<\/strong> (&gt;50%) (voir \u00e9galement la section 7.2). Ils ne se distinguent donc pas des indices non sectoriels tels que le MSCI ACWI ou le MSCI World, qui pr\u00e9sentent une pond\u00e9ration am\u00e9ricaine aussi forte. <\/p>\n\n\n\n<p>Si cette part est trop \u00e9lev\u00e9e, vous pouvez vous tourner vers les <strong>ETF immobiliers r\u00e9gionaux<\/strong>, bien que l&rsquo;<a href=\"https:\/\/justetf.com\/ch\/find-etf.html?assetClass=class-realEstate&amp;groupField=index&amp;ls=XSWX\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">offre en Suisse &#8211;<\/a>contrairement aux \u00c9tats-Unis &#8211; soit tr\u00e8s limit\u00e9e et que les march\u00e9s \u00e9mergents ne soient actuellement pas couverts.<\/p>\n\n\n\n<p>Alternativement, il peut \u00eatre int\u00e9ressant de regarder de l&rsquo;autre c\u00f4t\u00e9 de l&rsquo;Atlantique. De nombreux <strong>ETF<\/strong> dits <strong>\u00ab\u00a0ex-US\u00a0\u00bb<\/strong> sont propos\u00e9s sur les march\u00e9s boursiers am\u00e9ricains. Ceux-ci couvrent le monde entier hors \u00c9tats-Unis. Combin\u00e9s \u00e0 un ETF am\u00e9ricain, ils garantissent un investissement mondial avec une pond\u00e9ration am\u00e9ricaine personnalis\u00e9e. Stefan a choisi cette voie en 2016 et, au moment de la publication de cet article, il est investi dans les deux ETF immobiliers suivants :    <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/investor.vanguard.com\/etf\/profile\/VNQI\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) :<\/a> ISIN US9220426764<strong> \/ <\/strong>TER 0,12% \/ Bourse Nasdaq (Remarque\/inconv\u00e9nient : comme cet ETF est domicili\u00e9 aux Etats-Unis, il y a un surco\u00fbt fiscal li\u00e9 \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration des dividendes ; l&rsquo;ETF n&rsquo;est pas propos\u00e9 par DEGIRO)<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.ishares.com\/ch\/privatkunden\/de\/produkte\/251803\/ishares-us-property-yield-ucits-etf\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">iShares US Property Yield UCITS ETF (IUSP) :<\/a> ISIN IE00B1FZSF77 \/ TER 0,40% \/ Bourse notamment SIX<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Conclusion\">Conclusion<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Les cinq ETF examin\u00e9s pr\u00e9c\u00e9demment sont bien \u00e9tablis sur le march\u00e9 suisse et poss\u00e8dent des caract\u00e9ristiques uniques positives. Le choix d\u00e9pend en fin de compte de vos pr\u00e9f\u00e9rences individuelles. Pour vous aider \u00e0 prendre une d\u00e9cision, vous pourriez vous poser les questions suivantes :  <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Mondial (n\u00b0 1 + 2) ou monde d\u00e9velopp\u00e9 uniquement (3 &#8211; 5) ?<\/li>\n\n\n\n<li>Conventionnel (n\u00b0 1 \u00e0 4) ou durable (n\u00b0 5) ?<\/li>\n\n\n\n<li>Distribution (n\u00b0 1 \u00e0 4) ou capitalisation (n\u00b0 5) ?<\/li>\n\n\n\n<li>ETF payant ou gratuit (cf. offre partenaire ci-dessous) ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\"><span style=\"color: #37c392;\"><strong><em>&#8211; P a r t i c i p a t i o n d e s p a r t e n a i r e s<\/em><\/strong> <strong><em>&#8211;<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\"><em>Selon notre exp\u00e9rience, un courtier particuli\u00e8rement int\u00e9ressant du point de vue des co\u00fbts pour les ETF est \u00ab\u00a0DEGIRO\u00a0\u00bb. <strong>DEGIRO propose les cinq ETF immobiliers ci-dessus.<\/strong>  N\u00b0 1, 2, 4 et 5 via la bourse suisse SIX. Les num\u00e9ros 2 et 4 sont m\u00eame particuli\u00e8rement avantageux (s\u00e9lection de base) sur la bourse Euronext Amsterdam (EAM). Si vous \u00eates int\u00e9ress\u00e9, vous pouvez vous inscrire chez DEGIRO en cliquant sur l&rsquo;annonce ci-dessous, ce qui vous permettra de recevoir un cr\u00e9dit de trading de <strong>100 CHF<\/strong> et de soutenir notre blog en m\u00eame temps.  <\/em><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full\"><a href=\"https:\/\/www.degiro.ch\/?tap_a=55321-c5c085&amp;tap_s=1016265-b529be&amp;utm_source=schweizerfinanzblog&amp;utm_campaign=DEGIRO+Switzerland&amp;utm_medium=a&amp;utm_content=shares_lp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/DEGIRO_Banner_FR.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-10707\"\/><\/a><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p class=\"has-text-align-center\"><span style=\"color: #37c392;\"><strong><em>&#8211; &#8211; &#8211; &#8211; &#8211;<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Profil_de_lrsquoindice_FTSE_EPRANAREIT_Developed\">Profil de l&rsquo;indice FTSE EPRA\/NAREIT Developed<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Dans ce chapitre, nous allons examiner de plus pr\u00e8s l&rsquo;indice \u00ab\u00a0FTSE EPRA\/NAREIT Developed Index\u00a0\u00bb sur lequel est bas\u00e9 l&rsquo;ETF de HSBC pr\u00e9sent\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment (voir graphique 1, ETF n\u00b0 3). Les quatre autres indices pr\u00e9sentent des caract\u00e9ristiques similaires ou ne diff\u00e8rent pas sensiblement de celles d\u00e9crites ci-dessous. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Top_10_des_entreprises\"><strong>Top 10 des entreprises<\/strong><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>La figure 2 montre les dix plus grandes soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res de l&rsquo;indice en termes de capitalisation boursi\u00e8re. Au total, elles <strong>repr\u00e9sentent<\/strong> pr\u00e8s de <strong>24%<\/strong>, la position la plus importante \u00e9tant d&rsquo;environ 5%. Nous estimons que ces valeurs sont acceptables en termes de diversification et de risque de concentration.  <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image wp-image-2852 size-full\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" width=\"1385\" height=\"743\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Profil_FTSE_ERPA_Nareit_Developed_Top10_Positionen_29.10.2021.gif\" alt=\"ETFs immobiliers\" class=\"wp-image-2852\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Graphique 2 : Top 10 \u00e0 forte dominance am\u00e9ricaine (source : FTSE Russel v. 29.10.2021).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Le leader du secteur ou la soci\u00e9t\u00e9 la plus fortement pond\u00e9r\u00e9e dans l&rsquo;indice (environ 5 %) est <a href=\"https:\/\/www.prologis.com\/what-we-do\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\"><strong>Prologis<\/strong><\/a>propri\u00e9taire, exploitant et d\u00e9veloppeur mondial d&rsquo;immobilier logistique. La soci\u00e9t\u00e9 am\u00e9ricaine Prologis est un REIT et, malgr\u00e9 sa position de leader mondial, elle est peu connue du grand public. Le portrait d&rsquo;entreprise suivant, sous forme de vid\u00e9o (publicitaire), esquisse le mod\u00e8le commercial de Prologis.  <\/p>\n\n\n\n<p><iframe title=\"Lecteur vid\u00e9o YouTube\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/d-hZY_Ep6qg\" width=\"1280\" height=\"720\" frameborder=\"0\" allowfullscreen=\"allowfullscreen\"><\/iframe><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Repartition_par_pays_forte_domination_americaine\">R\u00e9partition par pays : forte domination am\u00e9ricaine<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Comme pour les indices non sectoriels, il existe une nette pr\u00e9dominance am\u00e9ricaine dans le secteur immobilier (voir graphique 3). Dans l&rsquo;indice \u00e9tudi\u00e9, les entreprises am\u00e9ricaines sont pond\u00e9r\u00e9es \u00e0 plus de 59%, suivies par le Japon avec pr\u00e8s de 10%. Les troisi\u00e8me et quatri\u00e8me places sont occup\u00e9es par le Royaume-Uni (4,72%) et l&rsquo;Allemagne (3,49%).  <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image size-full wp-image-2853\">\n<figure class=\"alignleft is-resized\"><img decoding=\"async\" width=\"806\" height=\"790\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Profil_FTSE_ERPA_Nareit_Developed_Laenderverteilung_29.10.2021.gif\" alt=\"ETFs immobiliers\" class=\"wp-image-2853\" style=\"width:813px;height:auto\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Figure 3 : Forte domination des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res am\u00e9ricaines (source : FTSE Russel v. 29.10.2021).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>La Suisse, avec ses sept soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res dans l&rsquo;indice, ne repr\u00e9sente que 1 %. Le plus grand fournisseur est la <a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Swiss_Prime_Site\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\"><strong>Swiss Prime Site<\/strong><\/a> avec une part de 0,4 %. <\/p>\n\n\n\n<p>Ci-dessous, les sept fournisseurs CH sont class\u00e9s selon la pond\u00e9ration de l&rsquo;indice (source : FTSE Russel d&rsquo;ao\u00fbt 2021) :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Swiss Prime Site (0,4%)<\/li>\n\n\n\n<li>PSP Swiss Property (0,29%)<\/li>\n\n\n\n<li>Allreal Hld (0,15%)<\/li>\n\n\n\n<li>Mobimo (0,11%)<\/li>\n\n\n\n<li>Intershop I (0,02%)<\/li>\n\n\n\n<li>Peach Property Group AG (0,03%)<\/li>\n\n\n\n<li>Hiag Immobilien AG (0,02%)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Secteurs_de_lrsquoimmobilier_Focus_sur_les_REITs_et_lrsquousage_commercial\">Secteurs de l&rsquo;immobilier : Focus sur les REITs et l&rsquo;usage commercial<\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>La figure 4 montre que les REIT se taillent la part du lion avec environ 84%. Le reste est constitu\u00e9 de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res sans statut de REIT (cf. les deux premi\u00e8res positions du tableau). Il s&rsquo;agit par exemple de toutes les entreprises suisses de l&rsquo;indice (cf. figure 3).  <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image size-full wp-image-2854\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" width=\"1384\" height=\"809\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Profil_FTSE_ERPA_Nareit_Developed_Sub-Sektoren_29.10.2021.gif\" alt=\"\" class=\"wp-image-2854\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Figure 4 : Les REITs et les usages commerciaux dominent l&rsquo;indice (source : FTSE Russel v. 29.10.2021).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Les REITs sont tr\u00e8s diversifi\u00e9s en termes d&rsquo;utilisation, avec une pr\u00e9dominance de l&rsquo;utilisation commerciale et des immeubles commerciaux. Les investissements dans des immeubles purement r\u00e9sidentiels (\u00ab\u00a0Residential REITs\u00a0\u00bb) sont plut\u00f4t marginaux, avec \u00e0 peine 15%. <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image wp-image-2858 size-full\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" width=\"1920\" height=\"1080\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Residential_house-1477041.jpg\" alt=\"ETFs immobiliers\" class=\"wp-image-2858\" srcset=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Residential_house-1477041.jpg 1920w, https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Residential_house-1477041-768x432.jpg 768w, https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Residential_house-1477041-1536x864.jpg 1536w\" sizes=\"(max-width: 1920px) 100vw, 1920px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Graphique 5 : Les biens immobiliers r\u00e9sidentiels sont en g\u00e9n\u00e9ral plut\u00f4t marginaux dans les ETF immobiliers.<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Possibilite_de_revenus_de_dividendes_eleves_pour_les_ETF_immobiliers\">Possibilit\u00e9 de revenus de dividendes \u00e9lev\u00e9s pour les ETF immobiliers<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Les ETF immobiliers devraient \u00eatre particuli\u00e8rement int\u00e9ressants pour les chasseurs de dividendes. En effet, les dividendes vers\u00e9s au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es ont toujours \u00e9t\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9s que ceux du march\u00e9 global (voir graphique 6). <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image size-full wp-image-2856\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" width=\"1390\" height=\"659\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Profil_FTSE_ERPA_Nareit_Developed_Dividend_Dividenden_29.10.2021.gif\" alt=\"ETFs immobiliers\" class=\"wp-image-2856\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Graphique 6 : Dividendes sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne dans le secteur immobilier (source : FTSE Russel v. 29.10.2021).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>Les courbes grise et bleue illustrent l&rsquo;\u00e9volution des dividendes de deux indices immobiliers, tandis que la courbe rouge se r\u00e9f\u00e8re au march\u00e9 dans son ensemble. Les trois indices sont orient\u00e9s vers le monde d\u00e9velopp\u00e9, c&rsquo;est-\u00e0-dire hors march\u00e9s \u00e9mergents. <\/p>\n\n\n\n<p>Il convient toutefois de noter que le dividende effectif vers\u00e9 par l&rsquo;ETF est g\u00e9n\u00e9ralement un peu plus faible que ne le sugg\u00e8re le graphique 6, en raison des imp\u00f4ts (voir \u00e9galement le graphique 1).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Ne_pas_sous-estimer_les_risques_lies_aux_ETF_immobiliers\">Ne pas sous-estimer les risques li\u00e9s aux ETF immobiliers<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Les ETF immobiliers peuvent fluctuer fortement. Cela s&rsquo;explique d&rsquo;une part par le fait qu&rsquo;ils sont n\u00e9goci\u00e9s en bourse. D&rsquo;autre part, ils d\u00e9pendent fortement de la conjoncture \u00e9conomique, car, comme nous l&rsquo;avons montr\u00e9 au chapitre 7, il s&rsquo;agit en majorit\u00e9 de biens immobiliers \u00e0 usage commercial.  <\/p>\n\n\n\n<p>La volatilit\u00e9 parfois forte a \u00e9t\u00e9 d\u00e9montr\u00e9e de mani\u00e8re impressionnante lors du dernier <a href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/krach-boursier-de-2020-que-doivent-faire-les-investisseurs\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">krach boursier<\/a> li\u00e9 \u00e0 une pand\u00e9mie <a href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/krach-boursier-de-2020-que-doivent-faire-les-investisseurs\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">en 2020<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Le graphique 7 montre qu&rsquo;au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, l&rsquo;indice immobilier \u00ab\u00a0FTSE EPRA Nareit Developed\u00a0\u00bb a sous-perform\u00e9 l&rsquo;indice \u00ab\u00a0FTSE Developed\u00a0\u00bb, qui est neutre par rapport au march\u00e9. On remarque \u00e9galement que la chute des cours due \u00e0 la pand\u00e9mie en 2020 a \u00e9t\u00e9 plus marqu\u00e9e et que la reprise qui s&rsquo;en est suivie a \u00e9t\u00e9 plus timide que pour l&rsquo;ensemble du march\u00e9. <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image size-full wp-image-2855\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" width=\"1376\" height=\"654\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Wertentwicklung_Index-FTSE-ERPA-Nareit-Developed_Screenshot-Okt-2021.gif\" alt=\"ETFs immobiliers\" class=\"wp-image-2855\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Graphique 7 : Sous-performance de l&rsquo;indice immobilier \u00ab\u00a0FTSE EPRA Nareit Developed\u00a0\u00bb par rapport \u00e0 l&rsquo;indice \u00ab\u00a0FTSE Developed\u00a0\u00bb, qui est neutre du point de vue sectoriel, du 10.2016 au 10.2021 (source : FTSE Russel v. 29.10.2021).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p>En revanche, si l&rsquo;on consid\u00e8re une p\u00e9riode plus longue, la situation est diff\u00e9rente en termes de performance.<\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;illustration 8 montre l&rsquo;\u00e9volution des cours r\u00e9els, y compris les distributions, de l&rsquo;ETF immobilier \u00ab\u00a0iShares Developed Markets Property Yield\u00a0\u00bb (bas\u00e9 sur l&rsquo;indice \u00ab\u00a0FTSE EPRA Nareit Developed Dividend+\u00a0\u00bb) par rapport \u00e0 l&rsquo;ETF neutre du point de vue sectoriel \u00ab\u00a0iShares Core MSCI World UCITS\u00a0\u00bb (bas\u00e9 sur l&rsquo;indice \u00ab\u00a0MSCI World\u00a0\u00bb).<\/p>\n\n\n\n<p>On constate que l&rsquo;ETF immobilier a surperform\u00e9 de septembre 2009 \u00e0 ao\u00fbt 2016. Ce n&rsquo;est qu&rsquo;apr\u00e8s cette p\u00e9riode que la situation s&rsquo;est invers\u00e9e en faveur de l&rsquo;indice neutre du point de vue sectoriel. <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image size-full wp-image-2857\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" width=\"869\" height=\"522\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/11\/Wertentwicklung_ETF-Vergleich_Screenshot-2021-11-01-112635.gif\" alt=\"ETFs immobiliers\" class=\"wp-image-2857\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Graphique 8 : Alors que l&rsquo;ETF immobilier a mieux perform\u00e9 entre le 09.2009 et le 08.2016, la situation s&rsquo;est ensuite invers\u00e9e (source : justETF.com du 29.10.2021).<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Meilleur_rapport_rendementrisque_grace_a_une_faible_correlation_avec_le_marche_global\">Meilleur rapport rendement\/risque gr\u00e2ce \u00e0 une faible corr\u00e9lation avec le march\u00e9 global<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>La pertinence de l&rsquo;ajout de la classe d&rsquo;actifs \u00ab\u00a0immobilier\u00a0\u00bb d\u00e9pend non seulement du rendement attendu \u00e0 long terme, mais aussi de la corr\u00e9lation de l&rsquo;immobilier avec le march\u00e9 global.<\/p>\n\n\n\n<p>A cet \u00e9gard, nous faisons appel \u00e0 Gerd Kommer, que nous citons souvent, et qui, dans sa 5e \u00e9dition de l&rsquo;ouvrage de r\u00e9f\u00e9rence \u00ab\u00a0Souver\u00e4n investieren mit Indexfonds und ETFs\u00a0\u00bb (Investir souverainement avec des fonds indiciels et des ETF), tire le r\u00e9sum\u00e9 suivant :<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab\u00a0Au cours des 27 ann\u00e9es de 1990 \u00e0 2016, l&rsquo;indice S&amp;P Global REIT a produit un rendement sup\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9 boursier mondial, mesur\u00e9 par le MSCI ACWI. La corr\u00e9lation entre les deux indices a \u00e9t\u00e9 faible (+0,66), ce qui est encourageant. Tout bien consid\u00e9r\u00e9, l&rsquo;ajout d&rsquo;une composante immobili\u00e8re diversifi\u00e9e \u00e0 l&rsquo;\u00e9chelle mondiale ou au moins europ\u00e9enne dans un portefeuille mondial semble m\u00e9riter d&rsquo;\u00eatre envisag\u00e9.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Pour savoir comment structurer concr\u00e8tement votre patrimoine \u00e0 travers diff\u00e9rentes classes d&rsquo;actifs, consultez notre article <a href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/allocation-dactifs\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00ab\u00a0Allocation d&rsquo;actifs : l&rsquo;alpha et l&rsquo;om\u00e9ga de vos placements financiers\u00a0\u00bb.<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Conclusion-2\">Conclusion<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Par rapport \u00e0 d&rsquo;autres investissements immobiliers, nous consid\u00e9rons l&rsquo;achat d&rsquo;ETF immobiliers comme l&rsquo;investissement le plus appropri\u00e9. <strong>La simplicit\u00e9<\/strong>, <strong>les faibles co\u00fbts<\/strong>, la <strong>liquidit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e<\/strong>, la <strong>large diversification<\/strong> ainsi que <strong>la faible immobilisation du capital<\/strong> (pas de risque de concentration) sont des arguments forts en faveur des ETF immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<p>Par rapport \u00e0 l&rsquo;investissement dans un ETF d&rsquo;actions global et multisectoriel, les avantages mentionn\u00e9s ci-dessus ne sont certes pas des caract\u00e9ristiques uniques. Mais la <strong>corr\u00e9lation relativement faible avec l&rsquo;ensemble du march\u00e9<\/strong> nous donne l&rsquo;occasion d&rsquo;obtenir un meilleur rapport rendement\/risque dans le portefeuille global, conform\u00e9ment \u00e0 la th\u00e9orie du portefeuille. <\/p>\n\n\n\n<p>Du c\u00f4t\u00e9 de l&rsquo;offre, nous sommes \u00e9galement positifs. Ainsi, la Bourse suisse SIX <strong>propose<\/strong> d\u00e9sormais une <strong>offre<\/strong> <strong>suffisante<\/strong>, m\u00eame si elle n&rsquo;est pas pl\u00e9thorique, d&rsquo;ETF immobiliers suprar\u00e9gionaux bien \u00e9tablis sur le march\u00e9, \u00e0 <strong>des prix \u00e9quitables <\/strong>\u00e0 partir d&rsquo;un TER de 0,25%. <\/p>\n\n\n\n<p>Pour les raisons expos\u00e9es ci-dessus, nous consid\u00e9rons que les ETF immobiliers <strong>m\u00e9ritent d&rsquo;\u00eatre examin\u00e9s <\/strong> en tant que <strong>compl\u00e9ment<\/strong> (20% maximum) dans un portefeuille d&rsquo;actions (ETF) global et multisectoriel <strong>. <\/strong> <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Cela_pourrait_aussi_vous_interesser\">Cela pourrait aussi vous int\u00e9resser<\/span><\/h2>\n\n\n\n<link rel=\"stylesheet\" href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/themes\/schweizerfinanzblog\/components\/post-list-component\/post-list-component.css\">\n\n<div class=\"post-list-componenet pt-2 pb-4\">\n\t<div class=\"row\">\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t <div class=\"col-xl-6\">\n\t\t\t <a class=\"text-decoration-none\" href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/splint-invest-experience-placement-apres-50eur\/\">\n\t\t\t\t<div class=\"d-flex post-list-card\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-image \">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"image-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"1920\" height=\"1080\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/Splint-Invest-Titelbild_neu_ohne-EUR.png\" class=\"attachment-1920x1297 size-1920x1297 wp-post-image\" alt=\"Exp\u00e9riences de Splint Invest\" \/>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-title px-2 d-flex align-items-center\">\n\t\t\t\t\t\t<p class=\"\">Splint Invest Erfahrungen: In Rolex &amp; Co. ab 50\u20ac investieren<\/p>\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\n\t\t <div class=\"col-xl-6\">\n\t\t\t <a class=\"text-decoration-none\" href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/le-crowdlending-p2p-suisse-en-plein-essor\/\">\n\t\t\t\t<div class=\"d-flex post-list-card\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-image \">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"image-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"1640\" height=\"1297\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Titelbild_crowdfunding-3347415.jpg\" class=\"attachment-1920x1297 size-1920x1297 wp-post-image\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Titelbild_crowdfunding-3347415.jpg 3500w, https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/Titelbild_crowdfunding-3347415-768x607.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 1640px) 100vw, 1640px\" \/>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-title px-2 d-flex align-items-center\">\n\t\t\t\t\t\t<p class=\"\">Le crowdlending : P2P Suisse en plein essor !<\/p>\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\n\t\t <div class=\"col-xl-6\">\n\t\t\t <a class=\"text-decoration-none\" href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/allocation-dactifs\/\">\n\t\t\t\t<div class=\"d-flex post-list-card\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-image \">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"image-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"1920\" height=\"784\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/Asset-Allocation.jpg\" class=\"attachment-1920x1297 size-1920x1297 wp-post-image\" alt=\"Figure 5 : L&#039;allocation d&#039;actifs est probablement le facteur de r\u00e9ussite le plus important en mati\u00e8re d&#039;investissement.\" srcset=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/Asset-Allocation.jpg 8981w, https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/Asset-Allocation-768x314.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 1920px) 100vw, 1920px\" \/>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-title px-2 d-flex align-items-center\">\n\t\t\t\t\t\t<p class=\"\">L&rsquo;allocation d&rsquo;actifs : l&rsquo;alpha et l&rsquo;om\u00e9ga de vos placements financiers<\/p>\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\n\t\t <div class=\"col-xl-6\">\n\t\t\t <a class=\"text-decoration-none\" href=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/fr\/krach-boursier-de-2020-que-doivent-faire-les-investisseurs\/\">\n\t\t\t\t<div class=\"d-flex post-list-card\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-image \">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"image-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"1920\" height=\"1280\" src=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/Titelbild_covid-6892470_1920.jpg\" class=\"attachment-1920x1297 size-1920x1297 wp-post-image\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/Titelbild_covid-6892470_1920.jpg 1920w, https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/Titelbild_covid-6892470_1920-768x512.jpg 768w, https:\/\/schweizerfinanzblog.ch\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/Titelbild_covid-6892470_1920-1536x1024.jpg 1536w\" sizes=\"(max-width: 1920px) 100vw, 1920px\" \/>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div class=\"post-list-title px-2 d-flex align-items-center\">\n\t\t\t\t\t\t<p class=\"\">Krach boursier de 2020 : que doivent faire les investisseurs ?<\/p>\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span id=\"Clause_de_non-responsabilite\">Clause de non-responsabilit\u00e9<\/span><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Clause de non-responsabilit\u00e9 : <\/strong>Investir comporte des risques de perte. C&rsquo;est \u00e0 vous de d\u00e9cider si vous souhaitez ou non assumer ces risques. <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sous r\u00e9serve d&rsquo;erreurs :<\/strong> Nous avons r\u00e9dig\u00e9 cet article en toute bonne foi. Notre objectif est de vous fournir, en tant qu&rsquo;investisseur priv\u00e9, les informations les plus objectives et les plus pertinentes possibles sur le th\u00e8me de la finance. Toutefois, si nous avons commis des erreurs, si des aspects importants ont \u00e9t\u00e9 oubli\u00e9s et\/ou ne sont plus d&rsquo;actualit\u00e9, nous vous serions reconnaissants de nous en informer.  <\/p>\n\n\n\n<p><strong data-rich-text-format-boundary=\"true\">Note de transparence :<\/strong> l&rsquo;\u00e9quipe du Blog Finance Suisse est investie dans des ETF immobiliers des fournisseurs iShares et Vanguard au moment de la publication. En dehors de ces investissements, il n&rsquo;existe aucune relation commerciale (commission ou autre) avec aucun des fournisseurs d&rsquo;indices ou d&rsquo;ETF mentionn\u00e9s dans ce rapport. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&rsquo;immobilier est depuis toujours une classe d&rsquo;actifs alternative tr\u00e8s appr\u00e9ci\u00e9e des investisseurs suisses. Mais les m\u00e9dias se focalisent actuellement sur la hausse constante des prix de l&rsquo;immobilier et sur le r\u00eave (d\u00e9\u00e7u) de la classe moyenne suisse de devenir propri\u00e9taire de son logement. 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