ETF immobiliers : la manière la plus simple d’investir dans « l’or du béton

L’immobilier est depuis toujours une classe d’actifs alternative très appréciée des investisseurs suisses. Mais les médias se focalisent actuellement sur la hausse constante des prix de l’immobilier et sur le rêve (déçu) de la classe moyenne suisse de devenir propriétaire de son logement.

Ce que l’on sait moins, c’est que l’investissement immobilier ne requiert pas nécessairement un capital important. et doivent présenter un risque de concentration. C’est pourquoi nous allons consacrer cet article aux ETF immobiliers. Nous vous montrerons pourquoi les ETF immobiliers peuvent être un investissement intéressant pour vous, quels sont les produits qui s’offrent à vous sur le marché. suisse Les investisseurs peuvent ainsi découvrir les sociétés qui se sont imposées sur le marché, les raisons de leurs dividendes élevés et les éléments à prendre en compte avant d’acheter.

Comment investir dans l’immobilier en général ?

Il convient tout d’abord de distinguer les investissements immobiliers directs et indirects. Nous ne considérons pas le logement à usage personnel comme un investissement immobilier, mais l’associons plutôt à un choix de style de vie. En effet, contrairement à un immeuble de rapport, le logement en propriété ne génère pas de flux de trésorerie et l’accent n’est pas mis sur l’évolution de la valeur.

Investissement immobilier direct (en tant qu’immeuble de rapport)

Dans le cas d’un investissement immobilier direct, vous investissez directement dans un ou plusieurs biens immobiliers spécifiques. Cet « or en béton », comme l’investissement immobilier est également glorifié, est généralement financé par une combinaison de fonds propres et d’une hypothèque. Le financement peut également se faire par crowdfunding, ce qui permet de répartir la propriété entre plusieurs investisseurs. Voici quelques exemples d’investissements immobiliers directs :

• Immeubles à appartements
• Copropriétés
• Maisons individuelles
• Biens immobiliers commerciaux

Un tel investissement direct s’accompagne souvent des aspects suivants :

• Grande identification avec l’objet ou les objets
• Interaction directe avec les locataires et les artisans
• Grande charge administrative (formalités administratives telles que l’inscription au registre foncier, décompte fiscal spécifique à l’objet, coordination pour le suivi des locataires et l’entretien de l’immeuble)
• Un investissement important
• En général, effet de levier en raison de la part élevée de capital emprunté à des taux d’intérêt actuellement bas
• En tant que (co)propriétaire, un large pouvoir de décision et des possibilités de développement (dans les limites du cadre légal)
• Exigibilité des impôts sur les plus-values (contrairement aux actions)
• Un marché peu transparent et des échanges plus difficiles (et donc subjectivement moins de fluctuations de valeur)
• Risque de concentration

En tant qu’investisseurs rationnels, nous renonçons à investir directement dans des immeubles de rapport en raison de la charge de travail et du risque de concentration. De plus, nous ne considérons pas la forte hausse des prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations ces dernières années comme une loi de la nature. Par le passé, il y a toujours eu des phases de marché où des objets individuels situés à des emplacements de premier ordre (« emplacement, emplacement, emplacement ») ont été soumis à de fortes fluctuations et ont enregistré d’importantes pertes de valeur.

Placement immobilier indirect

Dans le cas d’un investissement immobilier indirect, l’investisseur participe à des biens immobiliers par le biais d’une entité juridique distincte (par exemple un fonds). On ne devient pas soi-même propriétaire des biens immobiliers, mais on participe à l’évolution de leur valeur.

Les deux principales possibilités d’investissement indirect sont

• Fonds immobiliers (y compris REITs)
• Actions immobilières

Ces investissements immobiliers indirects s’accompagnent souvent d’aspects contraires à ceux des investissements directs :

• Pas d’identification avec des objets immobiliers spécifiques
• Pas d’interaction directe avec les locataires et les artisans
• Pas/peu de charge administrative
• Pas d’investissement important requis
• En général, pas d’effet de levier (sauf par le biais d’un prêt de titres).
• Pas de pouvoir de décision spécifique à l’objet
• Pas d’impôts sur les biens immobiliers
• Marché transparent ou négociation plus facile (et donc subjectivement plus de fluctuations de valeur)
• Pas de risque de concentration

Nous considérons que les investissements immobiliers indirects n’ont de sens que si un accès simple et transparent au marché est garanti et si, en outre, une approche largement diversifiée est choisie.

Concrètement, cela signifie investir simplement dans de nombreuses sociétés immobilières de différents pays et régions par le biais d’une transaction boursière. Et c’est là que nous trouvons que l’ETF immobilier est un véhicule d’investissement imbattable.

Que sont les ETF immobiliers ?

Comme nous l’avons déjà expliqué, l’ETF immobilier est un investissement immobilier indirect. L’investissement se fait dans un ETF. Vous trouverez une description détaillée de cet ingénieux véhicule d’investissement dans notre article « ETF : la révolution de l’investissement ».

En achetant un ETF immobilier, vous investissez donc exclusivement dans des sociétés cotées en bourse qui appartiennent au secteur immobilier. Vous participez ainsi directement à l’évolution de leur valeur.

Comme pour un ETF « normal » ou multisectoriel, l’ETF immobilier est un investissement passif basé sur un indice.

Les deux principaux fournisseurs d’indices sur lesquels les ETF immobiliers ou leurs fournisseurs s’appuient sont FTSE Russel et S&P Global.

Les ETF immobiliers sont principalement composés de sociétés immobilières qui agissent sur le marché en tant que  » REITs « .

Que sont les REITs ?

Les REIT (Real Estate Investment Trusts) ont été lancés aux États-Unis dès 1960 et sont devenus très populaires auprès des investisseurs privés. L’objectif était, et est toujours, de permettre à un large éventail d’investisseurs d’accéder facilement à des investissements immobiliers et de percevoir ainsi des revenus réguliers sous forme de dividendes.

Actuellement, il existe des structures REIT dans une vingtaine de pays, dont les Etats-Unis, mais aussi le Royaume-Uni, le Japon, l’Allemagne et la France. En Suisse, il n’existe pas de base juridique pour les REITs.

Les FPI bénéficient d’avantages fiscaux, ce qui explique qu’ils soient plus strictement réglementés que les sociétés immobilières « normales ». Les principales caractéristiques des REITs sont

• Obligation de distribuer au moins 90% des bénéfices aux actionnaires.
• L’immobilier comme axe d’investissement
• Répartition minimale des actions
• Exigences supplémentaires spécifiques à chaque pays, telles que l’exclusion des transactions immobilières et des biens résidentiels

Les trois formes de base de FPI sont les suivantes :

• Equity-REITs qui investissent principalement dans des biens immobiliers à usages divers
• Les REIT de mortage, qui investissent principalement dans des prêts immobiliers
• Les REIT hybrides qui investissent dans les deux

À qui s’adressent les ETF immobiliers ?

Si vous faites partie d’au moins l’un des groupes suivants, les ETF immobiliers sont une option qui mérite d’être examinée :

Chasseurs de dividendes : les ETF immobiliers permettent généralement d’obtenir un rendement sur dividendes plus élevé que celui d’un ETF neutre par rapport au marché (voir ce chapitre). Outre les raisons spécifiques au secteur, les contraintes réglementaires telles que le taux de distribution minimum jusqu’à 90% mentionné précédemment jouent un rôle central dans les REITs.

Les personnes « confortables » intéressées par l’immobilier : L’immobilier a sans aucun doute quelque chose de fascinant. Nous les rencontrons tous les jours, que ce soit pour vivre et travailler ou pour jouer, faire du sport ou de la culture. Et même dans le discours politique, nous ne pouvons pas éviter l’immobilier. Il suffit de penser aux débats omniprésents sur les loyers, aux divergences d’opinion sur ce qu’est une bonne architecture, aux ombres portées sur les immeubles…. En investissant dans des ETF immobiliers, vous participez indirectement aux revenus générés par des immeubles à usages divers, sans avoir à vous battre avec des artisans difficiles et/ou des locataires pénibles. Rien de plus simple !

Investisseurs rationnels : Comme indiqué dans le point précédent, les ETFs immobiliers éliminent les émotions interpersonnelles et celles liées à l’objet, qui sont naturellement possibles dans le cas d’investissements directs dans « l’or en béton ». Mais l’investisseur rationnel n’en a cure. En effet, il ajoute des actions immobilières à son portefeuille simplement parce qu’il espère ainsi obtenir un meilleur rapport risque/rendement (voir également ce chapitre).

Quels sont les ETF immobiliers disponibles sur le marché suisse ?

Selon justetf.ch, 19 ETF immobiliers seront proposés à la Bourse suisse SIX au 12 novembre 2021. Voici les principaux faits à ce sujet :

• La grande majorité (17) est agréée UCITS. Cela signifie que ces ETF sont soumis à des exigences réglementaires minimales visant à mieux protéger les investisseurs, telles qu’une surveillance indépendante ou des exigences en matière d’informations obligatoires à fournir aux investisseurs.
• La grande majorité (15) sont des ETF de distribution.
• Deux ETF, tous deux d’UBS, se limitent à l’immobilier CH. L’un investit uniquement dans des fonds immobiliers, l’autre investit également dans des sociétés immobilières cotées en bourse. Ces deux produits sont les plus chers et les seuls à ne pas disposer de l’agrément UCITS.
• Bien qu’il existe de nombreux indices REITs, la bourse suisse SIX ne propose pas d’ETFs immobiliers investis exclusivement dans des REITs. Dans la plupart des cas, il s’agit d’une combinaison de REITs et de sociétés immobilières cotées sans statut de REIT (Real Estate Operating Companies / REOCs), les REITs se taillant la part du lion. Nous considérons ce mélange comme positif, car il permet de diversifier l’investissement. En effet, les investissements dans les REOC permettent de prendre en compte ou de couvrir de manière appropriée des marchés où les REIT ne sont pas autorisés (p. ex. en Suisse) ou ne le sont qu’avec des conditions strictes (p. ex. en Allemagne, où le commerce de biens immobiliers résidentiels est interdit).

Comparaison des ETF immobiliers suprarégionaux

Aperçu du marché suisse

Parmi les ETF immobiliers, nous considérons que les ETF suprarégionaux sont les plus intéressants. En effet, avec un seul ETF, vous êtes investi à l’échelle mondiale ou au moins dans les principaux pays industrialisés.

Dans l’illustration 1, nous avons comparé les cinq plus grands ETF suprarégionaux (actifs de fonds > 100 millions de CHF) disponibles à l’achat à la Bourse suisse SIX.

Il est frappant de constater que tous les ETF sont basés sur un indice de référence différent. Il est également inhabituel qu’avec les deux ETF immobiliers mondiaux, qui ciblent à la fois les pays développés et les pays émergents, le nombre d’entreprises dans lesquelles investir soit inférieur à celui des trois autres ETF (n° 3 à 5), qui ne couvrent que le monde développé (pays développés).

Ces trois indices sont l’indice mère « FTSE EPRA/NAREIT Developed Index » (n° 3) et les deux sous-indices plus sélectifs « FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index » (n° 4 avec focalisation sur les dividendes) et « FTSE EPRA/Developed Green Index » (n° 5 avec focalisation sur la durabilité en termes de certification de construction verte et d’utilisation de l’énergie).

iShares collecte le plus d’argent avec son produit le plus cher

En termes de fonds collectés, le produit iShares (n° 4), avec un volume de fonds de près de 2 milliards d’euros, est le produit immobilier le plus populaire au monde. C’est de loin l’ETF immobilier le plus populaire de la Bourse suisse. C’est d’autant plus étonnant qu’il est le plus cher, avec un TER de 0,59%. Il est possible que de nombreux investisseurs soient attirés par l’indice sous-jacent, qui se concentre sur les sociétés dont le rendement du dividende devrait être d’au moins 2%. Mais le fait que cet ETF ait été lancé en 2006 joue certainement aussi un rôle dans le volume élevé du fonds.

Différences de performances et de coûts

En termes de performance sur les cinq dernières années (distributions comprises), l’ETF du fournisseur de niche néerlandais VanEck (n° 2) est le plus performant, avec une hausse d’environ 33%. Il est suivi de près par le produit HSBC (n° 3), qui est le plus diversifié en termes de nombre de composantes de l’indice (376).

Point positif : les ETF interrégionaux les moins chers sont accessibles à partir d’un TER de 0,25% (n° 2 + 5).

Le Credit Suisse de retour dans les ETF après un changement de stratégie

Le CS, qui a vendu ses activités d’ETF au leader du marché BlackRock (fournisseur des produits iShares) en 2013, propose à nouveau – après un changement de stratégie – ses propres ETF depuis 2020. L’ETF immobilier lancé en juin 2020 (n° 5) en fait partie. C’est le seul produit de notre comparaison qui soit axé sur la durabilité et qui ne distribue pas les dividendes, mais les réinvestit.

Forte domination américaine

Malgré toutes les différences, les cinq ETF étudiés ont en commun une forte dominance américaine (>50%) (voir également la section 7.2). Ils ne se distinguent donc pas des indices non sectoriels tels que le MSCI ACWI ou le MSCI World, qui présentent une pondération américaine aussi forte.

Si cette part est trop élevée, vous pouvez vous tourner vers les ETF immobiliers régionaux, bien que l’offre en Suisse –contrairement aux États-Unis – soit très limitée et que les marchés émergents ne soient actuellement pas couverts.

Alternativement, il peut être intéressant de regarder de l’autre côté de l’Atlantique. De nombreux ETF dits « ex-US » sont proposés sur les marchés boursiers américains. Ceux-ci couvrent le monde entier hors États-Unis. Combinés à un ETF américain, ils garantissent un investissement mondial avec une pondération américaine personnalisée. Stefan a choisi cette voie en 2016 et, au moment de la publication de cet article, il est investi dans les deux ETF immobiliers suivants :

• Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) : ISIN US9220426764 / TER 0,12% / Bourse Nasdaq (Remarque/inconvénient : comme cet ETF est domicilié aux Etats-Unis, il y a un surcoût fiscal lié à la récupération des dividendes ; l’ETF n’est pas proposé par DEGIRO)
• iShares US Property Yield UCITS ETF (IUSP) : ISIN IE00B1FZSF77 / TER 0,40% / Bourse notamment SIX

Conclusion

Les cinq ETF examinés précédemment sont bien établis sur le marché suisse et possèdent des caractéristiques uniques positives. Le choix dépend en fin de compte de vos préférences individuelles. Pour vous aider à prendre une décision, vous pourriez vous poser les questions suivantes :

• Mondial (n° 1 + 2) ou monde développé uniquement (3 – 5) ?
• Conventionnel (n° 1 à 4) ou durable (n° 5) ?
• Distribution (n° 1 à 4) ou capitalisation (n° 5) ?
• ETF payant ou gratuit (cf. offre partenaire ci-dessous) ?

– P a r t i c i p a t i o n d e s p a r t e n a i r e s –

Selon notre expérience, un courtier particulièrement intéressant du point de vue des coûts pour les ETF est « DEGIRO ». DEGIRO propose les cinq ETF immobiliers ci-dessus. N° 1, 2, 4 et 5 via la bourse suisse SIX. Les numéros 2 et 4 sont même particulièrement avantageux (sélection de base) sur la bourse Euronext Amsterdam (EAM). Si vous êtes intéressé, vous pouvez vous inscrire chez DEGIRO en cliquant sur l’annonce ci-dessous, ce qui vous permettra de recevoir un crédit de trading de 100 CHF et de soutenir notre blog en même temps.

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Profil de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed

Dans ce chapitre, nous allons examiner de plus près l’indice « FTSE EPRA/NAREIT Developed Index » sur lequel est basé l’ETF de HSBC présenté précédemment (voir graphique 1, ETF n° 3). Les quatre autres indices présentent des caractéristiques similaires ou ne diffèrent pas sensiblement de celles décrites ci-dessous.

Top 10 des entreprises

La figure 2 montre les dix plus grandes sociétés immobilières de l’indice en termes de capitalisation boursière. Au total, elles représentent près de 24%, la position la plus importante étant d’environ 5%. Nous estimons que ces valeurs sont acceptables en termes de diversification et de risque de concentration.

Le leader du secteur ou la société la plus fortement pondérée dans l’indice (environ 5 %) est Prologispropriétaire, exploitant et développeur mondial d’immobilier logistique. La société américaine Prologis est un REIT et, malgré sa position de leader mondial, elle est peu connue du grand public. Le portrait d’entreprise suivant, sous forme de vidéo (publicitaire), esquisse le modèle commercial de Prologis.

Répartition par pays : forte domination américaine

Comme pour les indices non sectoriels, il existe une nette prédominance américaine dans le secteur immobilier (voir graphique 3). Dans l’indice étudié, les entreprises américaines sont pondérées à plus de 59%, suivies par le Japon avec près de 10%. Les troisième et quatrième places sont occupées par le Royaume-Uni (4,72%) et l’Allemagne (3,49%).

La Suisse, avec ses sept sociétés immobilières dans l’indice, ne représente que 1 %. Le plus grand fournisseur est la Swiss Prime Site avec une part de 0,4 %.

Ci-dessous, les sept fournisseurs CH sont classés selon la pondération de l’indice (source : FTSE Russel d’août 2021) :

• Swiss Prime Site (0,4%)
• PSP Swiss Property (0,29%)
• Allreal Hld (0,15%)
• Mobimo (0,11%)
• Intershop I (0,02%)
• Peach Property Group AG (0,03%)
• Hiag Immobilien AG (0,02%)

Secteurs de l’immobilier : Focus sur les REITs et l’usage commercial

La figure 4 montre que les REIT se taillent la part du lion avec environ 84%. Le reste est constitué de sociétés immobilières sans statut de REIT (cf. les deux premières positions du tableau). Il s’agit par exemple de toutes les entreprises suisses de l’indice (cf. figure 3).

Les REITs sont très diversifiés en termes d’utilisation, avec une prédominance de l’utilisation commerciale et des immeubles commerciaux. Les investissements dans des immeubles purement résidentiels (« Residential REITs ») sont plutôt marginaux, avec à peine 15%.

Possibilité de revenus de dividendes élevés pour les ETF immobiliers

Les ETF immobiliers devraient être particulièrement intéressants pour les chasseurs de dividendes. En effet, les dividendes versés au cours des cinq dernières années ont toujours été plus élevés que ceux du marché global (voir graphique 6).

Les courbes grise et bleue illustrent l’évolution des dividendes de deux indices immobiliers, tandis que la courbe rouge se réfère au marché dans son ensemble. Les trois indices sont orientés vers le monde développé, c’est-à-dire hors marchés émergents.

Il convient toutefois de noter que le dividende effectif versé par l’ETF est généralement un peu plus faible que ne le suggère le graphique 6, en raison des impôts (voir également le graphique 1).

Ne pas sous-estimer les risques liés aux ETF immobiliers

Les ETF immobiliers peuvent fluctuer fortement. Cela s’explique d’une part par le fait qu’ils sont négociés en bourse. D’autre part, ils dépendent fortement de la conjoncture économique, car, comme nous l’avons montré au chapitre 7, il s’agit en majorité de biens immobiliers à usage commercial.

La volatilité parfois forte a été démontrée de manière impressionnante lors du dernier krach boursier lié à une pandémie en 2020.

Le graphique 7 montre qu’au cours des cinq dernières années, l’indice immobilier « FTSE EPRA Nareit Developed » a sous-performé l’indice « FTSE Developed », qui est neutre par rapport au marché. On remarque également que la chute des cours due à la pandémie en 2020 a été plus marquée et que la reprise qui s’en est suivie a été plus timide que pour l’ensemble du marché.

En revanche, si l’on considère une période plus longue, la situation est différente en termes de performance.

L’illustration 8 montre l’évolution des cours réels, y compris les distributions, de l’ETF immobilier « iShares Developed Markets Property Yield » (basé sur l’indice « FTSE EPRA Nareit Developed Dividend+ ») par rapport à l’ETF neutre du point de vue sectoriel « iShares Core MSCI World UCITS » (basé sur l’indice « MSCI World »).

On constate que l’ETF immobilier a surperformé de septembre 2009 à août 2016. Ce n’est qu’après cette période que la situation s’est inversée en faveur de l’indice neutre du point de vue sectoriel.

Meilleur rapport rendement/risque grâce à une faible corrélation avec le marché global

La pertinence de l’ajout de la classe d’actifs « immobilier » dépend non seulement du rendement attendu à long terme, mais aussi de la corrélation de l’immobilier avec le marché global.

A cet égard, nous faisons appel à Gerd Kommer, que nous citons souvent, et qui, dans sa 5e édition de l’ouvrage de référence « Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs » (Investir souverainement avec des fonds indiciels et des ETF), tire le résumé suivant :

« Au cours des 27 années de 1990 à 2016, l’indice S&P Global REIT a produit un rendement supérieur à celui du marché boursier mondial, mesuré par le MSCI ACWI. La corrélation entre les deux indices a été faible (+0,66), ce qui est encourageant. Tout bien considéré, l’ajout d’une composante immobilière diversifiée à l’échelle mondiale ou au moins européenne dans un portefeuille mondial semble mériter d’être envisagé. »

Pour savoir comment structurer concrètement votre patrimoine à travers différentes classes d’actifs, consultez notre article « Allocation d’actifs : l’alpha et l’oméga de vos placements financiers ».

Conclusion

Par rapport à d’autres investissements immobiliers, nous considérons l’achat d’ETF immobiliers comme l’investissement le plus approprié. La simplicité, les faibles coûts, la liquidité élevée, la large diversification ainsi que la faible immobilisation du capital (pas de risque de concentration) sont des arguments forts en faveur des ETF immobiliers.

Par rapport à l’investissement dans un ETF d’actions global et multisectoriel, les avantages mentionnés ci-dessus ne sont certes pas des caractéristiques uniques. Mais la corrélation relativement faible avec l’ensemble du marché nous donne l’occasion d’obtenir un meilleur rapport rendement/risque dans le portefeuille global, conformément à la théorie du portefeuille.

Du côté de l’offre, nous sommes également positifs. Ainsi, la Bourse suisse SIX propose désormais une offre suffisante, même si elle n’est pas pléthorique, d’ETF immobiliers suprarégionaux bien établis sur le marché, à des prix équitables à partir d’un TER de 0,25%.

Pour les raisons exposées ci-dessus, nous considérons que les ETF immobiliers méritent d’être examinés en tant que complément (20% maximum) dans un portefeuille d’actions (ETF) global et multisectoriel .

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Clause de non-responsabilité

Clause de non-responsabilité : Investir comporte des risques de perte. C’est à vous de décider si vous souhaitez ou non assumer ces risques.

Sous réserve d’erreurs : Nous avons rédigé cet article en toute bonne foi. Notre objectif est de vous fournir, en tant qu’investisseur privé, les informations les plus objectives et les plus pertinentes possibles sur le thème de la finance. Toutefois, si nous avons commis des erreurs, si des aspects importants ont été oubliés et/ou ne sont plus d’actualité, nous vous serions reconnaissants de nous en informer.

Note de transparence : l’équipe du Blog Finance Suisse est investie dans des ETF immobiliers des fournisseurs iShares et Vanguard au moment de la publication. En dehors de ces investissements, il n’existe aucune relation commerciale (commission ou autre) avec aucun des fournisseurs d’indices ou d’ETF mentionnés dans ce rapport.