Immobilien-ETFs: Die einfachste Art, in «Betongold» zu investieren

Immobilien stehen bei Schweizer Investoren als alternative Anlageklasse seit eh und je hoch im Kurs. Medial liegt der Fokus aktuell aber vor allem auf den stetig steigenden Immobilienpreisen und den damit verbundenen (ausgeträumten) Traum vom Eigenheim für den Schweizer Mittelstand.  

Weniger bekannt ist, dass Immobilieninvestments nicht zwingend einen hohen Kapitalbedarf erfordern und ein Klumpenrisiko darstellen müssen. Deshalb wollen wir uns in diesem Artikel den Immobilien-ETFs widmen. Wir zeigen dir auf, weshalb Immobilien-ETFs ein interessantes Investment für dich sein können, welche Produkte sich auf dem Schweizer Markt durchgesetzt haben, was es mit den hohen Dividenden auf sich hat und worauf du vor dem Kauf achten solltest.  

Vorbemerkungen

Irrtum vorbehalten: Wir haben für diesen Bericht nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert. Unser Ziel ist es, dir als Privatanleger eine möglichst objektive und aussagekräftige Momentaufnahme über das Thema Immobilien-ETFs in der Schweiz zu präsentieren. Sollten uns dennoch Fehler unterlaufen sein und/oder sind wichtige Aspekte vergessen gegangen, so bist du herzlich eingeladen, uns entsprechende Verbesserungen mitzuteilen.

Transparenzhinweis: Das Team von Schweizer Finanzblog ist zum Zeitpunkt der Publikation in Immobilien-ETFs der Anbieter iShares und Vanguard investiert (vgl. Kap. 6.5). Abgesehen von diesen Investments bestehen keine Geschäftsbeziehungen (Provisionen o.ä.) zu allen in diesem Bericht erwähnten Index- oder ETF-Anbietern.

Haftungsausschluss: Investieren birgt Risiken. Du musst selbst entscheiden, ob du diese Risiken tragen möchtest oder nicht.

1     Wie kann ich überhaupt in Immobilien investieren?

Zuerst sollte zwischen direkten und indirekten Immobilienanlagen unterschieden werden. Selbstgenutztes Wohneigentum sehen wir nicht als Immobilienanlage, sondern verbinden es eher mit einer Lifestyle-Entscheidung. Denn anders als bei einem Renditeobjekt wird beim Eigenheim weder ein Cashflow generiert, noch steht die Wertentwicklung im Vordergrund.

1.1      Direkte Immobilienanlage (als Renditeobjekt)

Bei einer direkten Immobilienanlage investierst du direkt in eine oder mehrere spezifische Immobilien. Dieses «Betongold», wie Immobilieninvestitionen auch glorifiziert werden, wird üblicherweise mittels einer Kombination aus Eigenkapital und einer Hypothek finanziert. Die Finanzierung kann aber auch im Crowdfunding-Verfahren erfolgen, womit das Eigentum auf mehrere Investoren aufgeteilt wird. Beispiele für direkte Immobilienanlagen sind:

  • Mehrfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Gewerbeliegenschaften

Mit einem solches Direktinvestment gehen oft folgende Aspekte einher:

  • Grosse Identifikation mit dem Objekt bzw. den Objekten
  • Direkte Interaktion mit Mietern und Handwerkern
  • Grosser administrativer Aufwand (Behördliche Formalitäten wie Grundbucheintrag, objektspezifische Steuerabrechnung, Koordination für Mieterbetreuung und Liegenschaftsunterhalt)
  • Hoher Kapitaleinsatz
  • In der Regel Leverage-Effekt durch hohen Anteil an Fremdkapital zu aktuell tiefen Zinsen
  • Als (Mit-)Eigentümer weitreichende Entscheidungsbefugnis und Entwicklungsmöglichkeiten (innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen)
  • Fälligkeit von Steuern bei Verkaufsgewinnen (im Gegensatz zu Aktien)
  • Wenig transparenter Markt und erschwerter Handel (und dadurch subjektiv weniger Wertschwankungen)
  • Klumpenrisiko

Als rationale Anleger verzichten wir aufgrund des Aufwands und des Klumpenrisikos auf Direktinvestments in Renditeliegenschaften. Zudem erachten wir die in den letzten Jahren stark steigenden Immobilienpreise in Ballungszentren nicht als ein Naturgesetz. So gab es in der Vergangenheit immer auch Marktphasen, wo Einzelobjekte an Toplagen (“Lage, Lage, Lage”) starken Schwankungen ausgesetzt waren und grosse Wertverluste zu verzeichnen hatten.

1.2      Indirekte Immobilienanlage

Bei indirekten Immobilienanlagen beteiligt sich der Investor über einen separaten Rechtsträger (beispielsweise über einen Fonds) an Immobilien. Man wird nicht selbst Eigentümer von Liegenschaften, partizipiert aber an deren Wertentwicklung.

Die beiden wichtigsten indirekten Anlagemöglichkeiten sind:

  • Immobilienfonds (inkl. REITs)
  • Immobilienaktien

Mit solchen indirekten Immobilienanlagen gehen oft die gegenteiligen Aspekte als bei Direktinvestments einher:

  • Keine Identifikation mit spezifischen Immobilienobjekten
  • Keine direkte Interaktion mit Mietern und Handwerkern
  • Kein/kaum administrativer Aufwand
  • Kein hoher Kapitaleinsatz erforderlich
  • In der Regel kein Leverage-Effekt (ausser mittels Aufnahme eines Wertpapierkredits)
  • Keine objektspezifische Entscheidungsbefugnis
  • Keine Immobiliensteuern
  • Transparenter Markt bzw. einfacher Handel (und dadurch subjektiv mehr Wertschwankungen)
  • Kein Klumpenrisiko

Indirekte Immobilienanlagen erachten wir nur dann als sinnvoll, wenn ein einfacher, transparenter Marktzugang sichergestellt ist und zusätzlich ein breit diversifizierter Ansatz gewählt wird.

Konkret heisst dies, einfach mit einer Transaktion über die Börse in zahlreiche Immobilienunternehmen unterschiedlicher Länder und Regionen zu investieren. Und da finden wir den Immobilien-ETF als Anlagevehikel unschlagbar.

2     Was sind Immobilien-ETFs?

Wie wir in Kapitel 1.2 erläutert haben, handelt es sich beim Immobilien-ETF um eine indirekte Immobilienanlage. Investiert wird in einen ETF. In unserem Artikel «ETFs: Die Revolution der Geldanlage» findest du eine detaillierte Beschreibung dieses genialen Anlagevehikels.

Beim Erwerb eines Immobilien-ETF investiert du also ausschliesslich in börsennotierte Unternehmen, welche der Immobilienbranche angehören. Du partizipiert so direkt an deren Wertentwicklung.

Wie bei einem «normalen» bzw. branchenübergreifenden ETF handelt es sich auch beim Immobilien-ETF um eine passive Anlage basierend auf einem Index.

Die beiden wichtigsten Index-Anbieter, woran sich die Immobilien-ETFs bzw. deren Anbieter orientieren, sind FTSE Russel und S&P Global.

Immobilien-ETFs setzen sich hauptsächlich aus Immobilienfirmen zusammen, welche auf dem Markt als sogenannte REITs fungieren.

3     Was sind REITs?

REITs (Real Estate Investment Trusts) wurden in den USA bereits 1960 lanciert und erfreuen sich seither grosser Beliebtheit bei Privatanlegern. Ziel war und ist es auch heute, breiten Anlegerkreisen leichten Zugang zu Immobilieninvestitionen und damit regelmässige Renteneinkünfte in Form von Dividenden zu ermöglichen.

Gegenwärtig existieren in rund 20 Ländern REIT-Strukturen, neben den USA u.a. in Grossbritannien, Japan, Deutschland und Frankreich. In der Schweiz fehlt die rechtliche Grundlage für REITs.

REITs werden steuerlich begünstigt, weshalb sie aber auch strenger reguliert sind als «normale» Immobilienunternehmen. Die wichtigsten Merkmale von REITs sind:

  • Verpflichtung einer Mindestausschüttung von bis zu 90% des Gewinns an die Aktionäre
  • Immobilien als Anlageschwerpunkt
  • Mindeststreuung der Aktien
  • Zusätzliche länderspezifische Vorgaben wie Ausschluss von Immobilienhandel und Wohnobjekten

Es gibt folgende drei Grundformen von REITs:

  • Equity-REITs, die überwiegend in Immobilien unterschiedlichster Nutzungen investieren
  • Mortage-REITs, die überwiegend in Immobilienkredite investieren
  • Hybrid-REITs, die in beides investieren

4     Für wen eignen sich Immobilien-ETFs?

Falls du dich zu mindestens einer der nachfolgenden Gruppen zählst, sind Immobilien-ETFs eine prüfenswerte Option:

Dividendenjäger: Mit Immobilien-ETFs wird in der Regel eine höhere Dividendenrendite erzielt als mit einem marktneutralen ETF (vgl. Kap. 8). Neben branchenspezifischen Gründen spielen bei REITs regulatorische Vorgaben wie die bereits erwähnte Mindestausschüttungsquote von bis zu 90% eine zentrale Rolle.

«Bequeme» Immobilieninteressierte: Immobilien haben zweifellos etwas Faszinierendes. Tagtäglich begegnen wir ihnen, sei es beim Wohnen und Arbeiten oder bei Spiel, Sport und Kultur. Und auch im politischen Diskurs kommen wir nicht um Immobilien herum. Denken wir nur an die omnipräsenten Mietpreisdebatten, die Meinungsverschiedenheiten, was gute Architektur ist, die Schattenwürfe bei Hochbauten…. Mit Anlagen in Immobilien-ETFs partizipierst du indirekt an den Erträgen, welche mit Immobilien unterschiedlicher Nutzungen erwirtschaftet werden, ohne dich mit schwierigen Handwerkern und/oder mühsamen Mietern herumschlagen zu müssen. Einfacher geht’s nimmer!

Rationale Anleger: Wie im Punkt zuvor angedeutet, entfallen bei Immobilien-ETFs sowohl die zwischenmenschlichen als auch die objektspezifischen Emotionen, welche bei Direktinvestitionen in «Betongold» natürlich möglich sind. Dies ist dem rationalen Anleger aber auch egal. Denn er mischt Immobilien-Aktien seinem Portfolio einfach deshalb bei, weil er sich dadurch ein besseres Risiko-/Rendite-Verhältnis erhofft (vgl. auch Kap. 10).

5     Welche Immobilien-ETFs gibt es auf dem Schweizer Markt?

An der Schweizer Börse SIX werden gemäss justetf.ch per 12. November 2021 19 Immobilien-ETFs angeboten. Nachfolgend die wichtigsten Fakten dazu:

  • Die überwiegende Mehrheit (17) verfügt über eine UCITS-Zulassung. Das heisst, diese ETFs unterliegen regulatorischen Mindestanforderungen für den besseren Schutz der Anleger wie beispielsweise eine unabhängige Aufsicht oder Vorgaben bei den Pflichtinformationen zuhanden der Investoren.
  • Die überwiegende Mehrheit (15) sind ausschüttende ETFs.
  • Zwei ETFs, beide von UBS, beschränken sich auf CH-Immobilien. Der eine investiert nur in Immobilien-Fonds, der andere zusätzlich in börsennotierte Immobilienunternehmen. Diese beiden Produkte sind die teuersten und die einzigen, welche nicht über eine UCITS-Zulassung verfügen.
  • Obschon es zahlreiche REITs-Indizes gibt, werden an der CH-Börse SIX keine Immobilien-ETFs angeboten, in welche ausschliesslich in REITs investiert wird. In den meisten Fällen handelt es sich um eine Kombination von REITs und börsennotierten Immobilienunternehmen ohne REIT-Status (Real Estate Operating Companies / REOCs), wobei REITs jeweils den Löwenanteil auf sich vereinen. Diese Mischung beurteilen wir positiv, da sie das Investment breiter diversifiziert. Denn so können mittels Investitionen in REOCs Märkte berücksichtigt bzw. angemessen abgedeckt werden, in denen REITs nicht (z.B. in der Schweiz) oder nur mit strengen Auflagen (z.B. Deutschland, wo der Handel mit Wohnobjekten untersagt ist) erlaubt sind.

6     Überregionale Immobilien-ETFs im Vergleich

6.1      Marktübersicht Schweiz

Innerhalb der Immobilien-ETFs erachten wir die überregionalen als die attraktivsten. Denn so bist du mit nur einem ETF global oder zumindest in den wichtigsten Industriestaaten investiert.

In Abbildung 1 haben wir die fünf grössten überregionalen ETFs (Fondvermögen > 100 Mio. CHF), welche es an der Schweizer Börse SIX zu erwerben gibt, gegenübergestellt.

Immobilien-ETFs
Abbildung 1: Die fünf grössten Immobilien-ETFs mit überregionaler Ausrichtung

Auffällig ist, dass alle ETFs auf einem anderen Referenzindex basieren. Ungewöhnlich ist zudem, dass mit den beiden globalen Immobilien-ETFs, welche sowohl auf Industrie- als auch Schwellenländer ausgerichtet sind, in eine geringere Anzahl an Unternehmen investiert wird als bei den drei anderen ETFs (Nr. 3 – 5), welche nur die entwickelte Welt (Industriestaaten) abdecken.

Bei diesen drei Indizes handelt es sich um den Mutterindex «FTSE EPRA/NAREIT Developed Index» (Nr. 3) sowie um die beiden selektiveren Sub-Indizes «FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index» (Nr. 4 mit Dividendenfokus) und «FTSE EPRA/Developed Green Index» (Nr. 5 mit Nachhaltigkeitsfokus bezüglich Green-Building-Zertifizierung und Energienutzung).

6.2      iShares sammelt mit teuerstem Produkt am meisten Geld ein

Bezüglich der eingesammelten Gelder ist das iShares-Produkt (Nr. 4) mit einem Fondsvolumen von knapp 2 Mia. Franken der mit Abstand erfolgreichste Immobilien-ETF, welches es an der Schweizer Börse zu erwerben gibt. Eigentlich erstaunlich, ist er doch mit einer TER von stolzen 0,59% der teuerste. Möglicherweise finden viele Anleger den zugrunde liegenden Index attraktiv, welcher sich auf Unternehmen mit einer erwarteten Dividendenrendite von mindestens 2% konzentriert. Sicher spielt für das hohe Fondsvolumen aber auch die Tatsache eine Rolle, dass dieser ETF bereits im Jahr 2006 lanciert wurde.

6.3      Unterschiede bei Performance und Kosten

Bezüglich der Performance der vergangenen fünf Jahre (inkl. Ausschüttungen) ist der ETF des holländischen Nischenanbieters VanEck (Nr. 2) mit einem Plus von rund 33 Prozent am erfolgreichsten. Dicht gefolgt vom HSBC-Produkt (Nr. 3), welches bezüglich der Anzahl Indexkomponenten mit 376 am breitesten diversifiziert ist.

Positiv: Die günstigsten überregionalen ETFs gibt es bereits ab einer TER von 0,25% (Nr. 2 + 5) zu haben.

6.4      Credit Suisse nach Strategiewechsel wieder im ETF-Geschäft

Die CS, welche ihr ETF-Geschäft im Jahr 2013 an Marktführer BlackRock (Anbieter der iShares-Produkte) verkauft hat, bietet – nach einem Strategiewechsel – seit 2020 wieder eigene ETFs an. Dazu gehört auch der im Juni 2020 lancierte Immobilien-ETF (Nr. 5). Es ist das einzige Produkt in unserem Vergleich, welches auf Nachhaltigkeit ausgerichtet ist und die Dividenden nicht ausschüttet, sondern reinvestiert.

6.5      Starke US-Dominanz

Bei allen Unterschieden haben die fünf untersuchten ETFs eine starke US-Dominanz (>50%) gemeinsam (vgl. auch Kap. 7.2). Damit unterscheiden sie sich nicht von den branchenneutralen Indizes wie MSCI ACWI oder MSCI World, welche ein ähnlich starkes US-Gewicht aufweisen.

Wem dieser Anteil zu hoch ist, kann auf regionale Immobilien-ETFs ausweichen, wobei das Angebot in der Schweiz– im Gegensatz zu den USA – sehr überschaubar ist und die Emerging Markets aktuell nicht abgedeckt werden.

Alternativ kann sich ein Blick über den Atlantik lohnen. So werden an den US-Börsen zahlreiche sogenannte «ex-US»-ETFs angeboten. Diese decken die ganze Welt ohne USA ab. In Kombination mit einem US-ETF ist so ein globales Investment mit individueller US-Gewichtung sichergestellt. Stefan hat 2016 diesen Weg gewählt und ist zum Zeitpunkt der Publikation dieses Artikels in die folgenden beiden Immobilien-ETFs investiert:

6.6      Fazit

Alle fünf in den Kapiteln  6.1 bis 6.4 untersuchten ETFs sind auf dem Schweizer Markt etabliert und verfügen über positive Alleinstellungsmerkmale. Die Wahl hängt letztlich von deinen individuellen Präferenzen ab. Als Entscheidungshilfe könntest du dir folgende Fragen stellen:

  • Global (Nr. 1 + 2) oder nur entwickelte Welt (3 – 5)?
  • Konventionell (Nr. 1 – 4) oder nachhaltig (Nr. 5)?
  • Ausschüttend (Nr. 1 – 4) oder thesaurierend (Nr. 5)?
  • Kostenpflichtig oder Gratis-ETF (vgl. Partnerangebot unten)?

– P a r t n e r a n g e b o t

Ein aktuell besonders attraktiver Broker ist gemäss unserer Erfahrung und aufgrund der niedrigen Kosten für ETFs “DEGIRO” (Link zum DEGIRO Review). Alle fünf oben aufgeführten Immobilien-ETFs bietet DEGIRO an. Nr. 1, 2, 4 und 5 über die Schweizer Börse SIX. Nr. 2 und 4 sogar gratis über die Börse Euronext Amsterdam (EAM). Bei Interesse kannst du dich bei DEGIRO über unseren Partnerlink anmelden, womit du unseren Blog unterstützt.

Disclaimer: Investieren beinhaltet Verlustrisiken.

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7     Profil des «FTSE EPRA/NAREIT Developed Index»

In diesem Kapitel wollen wir den Index «FTSE EPRA/NAREIT Developed Index», worauf der zuvor in Kapitel 6 vorgestellte ETF von HSBC basiert (vgl. Abbildung 1, ETF Nr. 3), etwas genauer unter die Lupe nehmen. Die anderen vier Indizes verfügen über ähnliche Eigenschaften bzw. weichen von den nachfolgenden Ausführungen nicht wesentlich ab.

7.1      Top10-Unternehmen

Abbildung 2 zeigt die nach Marktkapitalisierung bzw. Börsenwert grössten zehn Immobilienunternehmen im Index. Gesamthaft erreichen sie knapp 24 Prozent, wobei die grösste Position bei rund 5 Prozent liegt. Dies werten wir bezüglich der Diversifikation und eines allfälligen Klumpenrisikos als akzeptable Werte.

Immobilien-ETFs
Abbildung 2: Top10 mit starker US-Dominanz (Quelle: FTSE Russel v. 29.10.2021)

Branchenprimus bzw. das im Index mit rund 5 Prozent am stärksten gewichtete Unternehmen ist Prologis, globaler Eigentümer, Betreiber und Entwickler von Logistik-Immobilien. Die US-Firma Prologis ist ein REIT und trotz globaler Marktführerschaft in der breiteren Öffentlichkeit kaum bekannt. Das nachfolgende Firmenportrait in Form eines (Werbe-)Videos skizziert das Geschäftsmodell von Prologis.

7.2      Länderverteilung: Starke US-Dominanz

Wie bei branchenneutralen Indizes ist auch im Immobiliensektor eine klare US-Dominanz vorhanden (vgl. Abbildung 3). Im untersuchten Index sind US-Firmen mit über 59 Prozent gewichtet, gefolgt von Japan mit knapp 10 Prozent.  Auf den Plätzen drei und vier folgen UK (4,72%) und Deutschland (3,49%).

Immobilien-ETFs
Abbildung 3: Starke Dominanz der Immobilienfirmen aus den USA (Quelle: FTSE Russel v. 29.10.2021)

Die Schweiz mit ihren sieben Immobilienunternehmen im Index vereint lediglich 1 Prozent. Grösster Anbieter ist dabei die Swiss Prime Site mit einem Anteil von 0,4 Prozent.

Nachfolgend sind die sieben CH-Anbieter nach Indexgewichtung sortiert aufgeführt (Quelle: FTSE Russel vom August 2021):

  • Swiss Prime Site (0,4%)
  • PSP Swiss Property (0,29%)
  • Allreal Hld (0,15%)
  • Mobimo (0,11%)
  • Intershop I (0,02%)
  • Peach Property Group AG (0,03%)
  • Hiag Immobilien AG (0,02%)

7.3      Immobiliensektoren: Fokus auf REITs und gewerbliche Nutzung

Abbildung 4 zeigt, dass REITs mit rund 84 Prozent den Löwenanteil ausmachen. Der Rest sind Immobilienfirmen ohne REIT-Status (vgl. die ersten beiden Positionen in der Tabelle). Dazu gehören beispielsweise alle CH-Unternehmen im Index (vgl. Kap. 7.2).

Abbildung 4: REITs und gewerbliche Nutzungen dominieren den Index (Quelle: FTSE Russel v. 29.10.2021)

Innerhalb der REITs fällt eine breite Streuung bezüglich der Nutzung auf, wobei kommerzielle Nutzungen bzw. Gewerbeobjekte dominieren. Investments in reine Wohnliegenschaften («Residential REITs») sind dabei mit knapp 15 Prozent eher marginal vertreten.

Immobilien-ETFs
Abbildung 5: Wohnliegenschaften stellen in Immobilien-ETFs in der Regel eher eine Randerscheinung dar

8     Hohe Dividendenerträge bei Immobilien-ETFs möglich

Für Dividendenjäger dürften Immobilien-ETFs besonders interessant sein. Im Vergleich zum branchenneutralen Gesamtmarkt resultierten nämlich in den letzten fünf Jahren durchwegs höhere Dividenden (vgl. Abbildung 6).

Immobilien-ETFs
Abbildung 6: Überdurchschnittlich hohe Dividenden im Immobiliensektor (Quelle: FTSE Russel v. 29.10.2021)

Mit der grauen und blauen Kurve wird die Dividendenentwicklung zweier Immobilien-Indizes abgebildet, während sich die rote Kurve auf den Gesamtmarkt bezieht. Alle drei Indizes richten sich an die entwickelte Welt, d.h. ohne Schwellenländer, aus.

Zu beachten ist jedoch, dass die effektive, durch den ETF ausgeschüttete Dividende infolge Steuern allgemein etwas tiefer liegt als die Abbildung 6 suggeriert (vgl. auch Abbildung 1).

9     Risiken bei Immobilien-ETFs nicht unterschätzen

Immobilien-ETFs können stark schwanken. Dies hängt einerseits damit zusammen, dass sie an der Börse gehandelt werden. Anderseits sind sie stark von der wirtschaftlichen Konjunktur abhängig, da es sich – wie wir in Kapitel 7 aufzeigt haben – mehrheitlich um gewerblich genutzte Immobilien handelt.

Die mitunter starke Volatilität hat sich eindrücklich beim letzten, pandemiebedingten Börsencrash im Jahr 2020 gezeigt.

Aus Abbildung 7 geht hervor, dass in den letzten fünf Jahren eine Minderperformance des Immobilien-Index «FTSE EPRA Nareit Developed» gegenüber dem marktneutralen Index «FTSE Developed» resultierte. Zudem fällt auf, dass der pandemiebedingte Kurssturz im Jahr 2020 deutlicher und die darauffolgende Erholung zaghafter ausfiel als im Gesamtmarkt.

Immobilien-ETFs
Abbildung 7: Minderperformance des Immobilien-Index «FTSE EPRA Nareit Developed» gegenüber dem branchenneutralen Index «FTSE Developed» von 10.2016 bis 10.2021 (Quelle: FTSE Russel v. 29.10.2021)

Betrachtet man hingegen einen längeren Zeitraum, so präsentiert sich bezüglich der Performance ein anderes Bild.

Abbildung 8 zeigt die realen Kursverläufe einschliesslich Ausschüttungen des Immobilien-ETF «iShares Developed Markets Property Yield» (basierend auf dem Index «FTSE EPRA Nareit Developed Dividend+») im Vergleich zum branchenneutralen ETF «iShares Core MSCI World UCITS» (basierend auf dem «MSCI World Index»).

Dabei fällt auf, dass der Immobilien-ETF von September 2009 bis August 2016 besser performte. Erst danach wendete sich das Blatt zugunsten des branchenneutralen Index.

Immobilien-ETFs
Abbildung 8: Während der Immobilien-ETF von 09.2009 bis 08.2016 besser performte, wendete sich danach das Blatt (Quelle: justETF.com vom 29.10.2021)

10   Besseres Rendite-Risiko-Verhältnis dank geringer Korrelation zum Gesamtmarkt

Ob eine Beimischung der Anlageklasse «Immobilien» sinnvoll ist, hängt neben der langfristigen Renditeerwartung auch davon ab, wie stark Immobilien zum Gesamtmarkt korrelieren.

Diesbezüglich greifen wir auf den von uns häufig zitierten Gerd Kommer zurück, welcher in seiner 5. Auflage des Standardwerks «Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs» folgendes Résumé zieht:

«In den 27 Jahren von 1990 bis 2016 produzierte der S&P Global REIT Index eine höhere Rendite als der Weltaktienmarkt, gemessen am MSCI ACWI. Die Korrelation zwischen den beiden Indizes war mit +0,66 erfreulich niedrig. Alles in allem erscheint eine Beimischung einer global oder wenigstens europaweit diversifizierten Immobilienkomponente im Weltportfolio erwägenswert.»

Wie du konkret dein Vermögen über verschiedene Anlageklassen strukturieren kannst, findest du in unserem Artikel «Asset Allocation: Das A und O deiner Geldanlage».

– P a r t n e r a n g e b o t

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11   Schlussfazit

Im Vergleich zu anderen Immobilienanlagen erachten wir den Erwerb von Immobilien-ETFs als die geeignetste Investition. Einfachheit, tiefe Kosten, hohe Liquidität, breite Diversifikation sowie geringe Kapitalbindung (kein Klumpenrisiko) sind starke Argumente für Immobilien-ETFs.

Im Vergleich zur Anlage in einen globalen, branchenübergreifenden Aktien-ETF fallen die oben genannten Vorteile als Alleinstellungsmerkmale zwar weg. Doch durch die relativ geringe Korrelation zum Gesamtmarkt sehen wir – in Anlehnung an die Portfoliotheorie – die Chance, ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis im Gesamtportfolio zu erreichen.

Angebotsseitig sind wir ebenfalls positiv gestimmt. So gibt es an der Schweizer Börse SIX mittlerweile ein ausreichendes, wenn auch nicht üppiges Angebot (vgl. Kap. 6) an auf dem Markt etablierten, überregionalen Immobilien-ETFs zu fairen Preisen ab einer TER von 0,25%.

Aus den dargelegten Gründen erachten wir Immobilien-ETFs als Beimischung (max. 20%) in einem globalen, branchenübergreifenden Aktien-(ETF-)Portfolio als prüfenswert.

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